Votre syndic est-il un arnaqueur ?

Chargés de gérer une copropriété immobilière, les syndics professionnels pratiquent des tarifs extrêmement variables... et pas toujours légaux. Tel est l'enseignement d'une étude menée par une association de consommateurs.

Le syndic est une personne physique ou morale élue par les copropriétaires pour les representer et assumer la gestion d'un immeuble. Il peut être choisi parmi les copropriétaires eux-mêmes, mais peut aussi être un professionnel choisi à l'extérieur, ce qui a pour avantage qu'il ait une meilleure connaissance de la réglementation. Du moins, en théorie.

Des conditions tarifaires extrêmement variables

En moyenne, les honoraires de gestion courante pratiqués par les syndics de copropriété professionnels s'élèvent à 166,90 euros par an et par lot, c'est-à-dire par appartement composant la copropriété. A cela s'ajoutent souvent des frais administratifs, pas toujours clairement indiqués dans les contrats, et qui se montent en moyenne à 11% du montant cité ci-dessus, ce qui porte à 185,16 euros par lot les frais moyens constatés. C'est du moins le résultat d'une étude réalisée par la CLCV, association nationale de défense des consommateurs, et portant sur 133 conventions de syndics appartenant à des groupes comme Foncia ou Lamy, mais aussi des groupes indépendants.

Le premier constat qui s'impose est la très grande variété de tarifs des différents professionnels. Pour les syndics rattachés à un grand groupe, cela va de 176,44 euros à 344,68 euros par lot, pour une moyenne qui se situe à 176,44 euros. Les syndics indépendants sont un peu plus chers en moyenne (188,37 euros), mais on constate surtout que la dispersion tarifaire est bien plus forte encore de leur côté, s'étalant de 48,67 euros à... 637,87 euros. Un rapport de 1 à 13 tout de même !

Des frais annexes pas toujours clairement identifiables...

Hormis cette rémunération de base, les syndics peuvent facturer leur présence aux assemblées générales de la copropriété. Là encore, gare au coup de bambou, le tarif pouvant aller jusqu'à 179,40 euros de l'heure alors que chez certains, c'est gratuit ! Idem pour les lettres de relance en cas d'impayé, facturées 10,39 euros en moyenne et jusqu'à 47,84 euros.

On pourrait penser que les honoraires par lot sont dégressifs en fonction de la taille de la copropriété. Si cette logique fonctionne assez bien pour les petites copropriétés, c'est moins vrai pour les grandes. Pour celles comprenant de 100 à 300 lots, la facturation moyenne est de 130,83 euros par lot, alors que cet indicateur remonte à 153,36 euros pour les copropriétés supérieures à 300 lots, selon la CLCV.
Ce que l'association reproche généralement aux contrats examinés, c'est le manque de clarté de présentation des "forfaits administratifs" parfois prélevés en plus des honoraires courants : ils n'apparaissent pas systématiquement, mais sont présents dans les trois quarts des contrats de syndics rattachés à un groupe. Quand ils existent, ils peuvent ne représenter que 4,19 euros par lot et par an dans le meilleur des cas, mais grimper jusqu'à 44,35 euros.

Lorsque le syndicat des copropriétaires décide d'ouvrir un compte bancaire à son nom, ce qui est un gage de transparence, la moitié des syndics profitent aussi de l'occasion pour alourdir leur facture.

... voire complètement illégaux !

Mais surtout, si les honoraires des syndics ne sont pas réglementés, toutes les prestations qu'ils réalisent ne peuvent être facturées spécifiquement. Or, la CLCV pointe, dans la tarification de nombreux professionnels, des manquements à la réglementation. Dans plus de 20% des contrats étudiés, une facturation des archives dites "dormantes" est prévue, ce qui est contraire à un décret datant de 1967, et dont on pourrait ainsi penser qu'il soit bien intégré par les syndics.

Plus ponctuellement, des tarifications fantaisistes sont relevées par l'association. un syndic de Sète (34) facture ainsi des frais de précontentieux pour 50 euros, sans autre précision sur la nature de ces frais. Un autre, à Paris, prend 179,40 euros pour la mise à jour du fichier des copropriétaires, dont on peut imaginer qu'il n'évolue pas tous les jours ! Mais le plus malin, pour retenir les clients, est un gestionnaire d'immeubles de Montrouge (92) qui a tout simplement décidé de facturer 23,92 euros par lot pour la remise du dossier au syndic successeur. Précisons que la copropriété concernée comporte 991 lots. En cas de perte du client, notre professionnel prévoyant touchera ainsi plus de 23.700 euros. Hé oui, même les syndics ont leur parachute doré !

Emmanuel Schafroth

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