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Résultats annuels 2023 d'ARGAN : Une performance financière excellente permettant de fixer des objectifs 2024 ambitieux

Résultats annuels – Neuilly sur Seine, jeudi 18 janvier 2024 – 17h45

Résultats annuels 2023 :
Une performance financière excellente
permettant de fixer des objectifs 2024 ambitieux

  • Forte progression des principaux indicateurs financiers

    • Revenus locatifs : +11 % à 184 M€ (objectif initial : 182 M€1)

    • Résultat net récurrent part du Groupe : +5 % à 126 M€ (objectif initial : 124 M€1)

    • Dividende : 3,15€2 au titre de 2023 (+5% vs. 2022)

    • Résultat net consolidé part du Groupe : -263,5 M€, comprenant un impact de juste valeur du patrimoine de -373,2 M€

  • Maintien d’un bilan solide

    • LTV de 49,7 % (sous l’estimation initiale d’un dépassement du seuil de 50 %) :
      appelée à diminuer nettement dès 2024 et bien inférieure au covenant obligataire

    • Coût d’endettement demeurant maîtrisé à 2,3 %

  • Leadership conforté sur le marché de l’immobilier logistique français

    • Après 132 M€ investis en 2023, un pipeline record de 180 M€ pour 2024

    • Patrimoine Premium valorisé à 3,7 milliards d’euros (hors droits), occupé à 100 %

    • Résistance de l’ANR EPRA NTA : 79,1 €

  • Objectifs annuels 2024 ambitieux

    • Revenus locatifs : 197 M€ (+7 % vs. 2023) 

    • Résultat net récurrent part du Groupe : 133 M€ (+6 % vs. 2023) 

    • Dividende par action : 3,30€3 (+5% vs. 20232)

  • Feuille de route ESG volontariste

    • 100 % des nouveaux développements au Label Aut0nom®, l’entrepôt Net zéro à l’usage

    • 50 M€ investis de 2024 à 2030 pour installer des pompes à chaleur électriques en remplacement des chaudières à gaz

    • 100 % des collaborateurs ARGAN actionnaires dès 2024

Jean-Claude Le Lan, Fondateur & Président du Conseil de Surveillance d’ARGAN, a déclaré :

« En dépit d’un changement de cycle, caractérisé notamment par une forte hausse des taux d’intérêt – récemment stabilisés – nous enregistrons à nouveau des résultats qui démontrent la solidité du modèle ARGAN.

Notre performance financière reste en effet excellente avec, sur 12 mois, une forte progression de nos principaux indicateurs : les revenus locatifs sont en croissance de +11 % et le résultat net récurrent part du Groupe est en hausse de +5 % (en dépit de l’augmentation des frais financiers enregistrée sur l’exercice).

Avec une LTV tenue sous 50 %, bien en-deçà du covenant obligataire, le bilan reste par ailleurs solide, avec un coût d’endettement maîtrisé (2,3 %). J’ajoute que notre politique de désendettement fort fera diminuer significativement notre LTV dès 2024, pour passer sous 40 % fin 20261.

Au-delà, nous confirmons déployer une feuille de route ESG volontariste. Ainsi, nous sommes résolument engagés à réduire notre impact carbone, par le déploiement systématique de nos entrepôts labellisés Aut0nom® qui produisent leur propre énergie verte et par l’investissement de 50 M€ au cours des prochaines années dans l’installation de pompes à chaleur électriques en remplacement des chaudières à gaz sur le parc existant. Enfin, attachés à faire bénéficier l’ensemble de nos collaborateurs de notre réussite collective, 100 % des salariés ARGAN sont dorénavant actionnaires de la société par le biais d’un plan d’Attribution Gratuite d’Action reconduit chaque année. »

Objectifs 2024 ambitieux portés par un modèle éprouvé de création de valeur et
un endettement maîtrisé :

Indicateurs

Objectifs
2024

Exercice 2023

Variation
vs 2023

Revenus locatifs

197 M€

184 M€

+7 %

Résultat récurrent net - pdg

133 M€

126 M€

+6 %

Dividende par action

3,30 €5

3,15 €6

+5 %

Performance financière au 31 Décembre 2023

Chiffres financiers clés 2023 :

Compte de résultat consolidé

31 déc. 2023

31 déc. 2022

Variation

Revenus locatifs

183,6 M€

166,1 M€

+11 %

Résultat net consolidé – part du groupe

-263,5 M€

95,1 M€

n.a

Résultat net récurrent – part de groupe

125,6 M€

119,2 M€

+5 %

Résultat net consolidé par action – pdg

-11,4 €1

4,2 €

n.a

Résultat net récurrent par action – pdg

5,5 €7

5,2 €

+5 %

 

 

 

 

Valorisation

31 déc. 2023

31 déc. 2022

Variation

Valeur du patrimoine hors droits

3,68 Md€

3,94 Md€

- 7 %

ANR EPRA NTA par action

79,1 €8

92,9 €

- 15 %

ANR EPRA NRV par action

90,6 €2

104,8 €

- 14 %

ANR EPRA NDV par action

83,6 €2

94,2 €

-11 %

 


 

 

 

Indicateurs de la dette

31 déc. 2023

31 déc. 2022

Variation

LTV EPRA

49,7 %

45,1 %

+460 bps

LTV EPRA (droits inclus)

47,1 %

42,8 %

+430 bps

Coût de la dette

2,3 %

1,5 %

+80 bps

Le 15 janvier 2024, le Directoire d’ARGAN a arrêté les comptes consolidés 2023. Les procédures d’audit de nos commissaires aux comptes sur ces comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après finalisation des vérifications spécifiques.

Forte hausse des principaux indicateurs financiers

Sur l’exercice 2023, ARGAN a enregistré une excellente performance opérationnelle, qui se traduit par une forte progression de ses revenus locatifs (+11 %) et de son résultat net récurrent part du Groupe (+5 %). Ces résultats démontrent à nouveau la capacité du Groupe à convertir ses très bonnes performances en flux de trésorerie robustes, notamment par une solide maîtrise de son endettement.

Hausse significative des revenus locatifs : +11 % en 2023

ARGAN enregistre une croissance significative de +11 % de ses revenus locatifs en 2023 qui s’établissent à 184 M€ sur l’année. La forte dynamique de 2023 provient de l’effet année pleine des loyers générés par les développements de l’année 2022, des loyers des 5 entrepôts livrés en 2023, ainsi qu’à la révision des loyers intervenue au 1er janvier 2023 (+ 4 % en moyenne).

Un taux d’occupation qui reste de 100 %

Porté par un portefeuille PRIME de qualité, sur des emplacements recherchés, le taux d’occupation s’inscrit durablement à 100 % dans un marché locatif qui demeure en situation de sous-offre (vacance à 4,7% en France à fin décembre 2023 de source CBRE). Le taux de vacance EPRA est ainsi de 0 %.

Progression continue du résultat net récurrent part du Groupe : hausse de +5 %

Le résultat net récurrent part de groupe est en hausse de +5 %, à 126 M€ à fin 2023, représentant une marge élevée de 69 % des revenus locatifs. Pour rappel, le résultat net récurrent constitue la meilleure mesure de la génération de trésorerie du Groupe et traduit la capacité d’ARGAN à poursuivre le financement de son modèle de développement en dépit de la hausse des frais financiers enregistrée sur l’année (+43 %).

Intégrant l’effet mécanique de la variation de juste valeur du patrimoine pour -373,2 M€, dans un contexte de décompression des taux de capitalisation, le résultat net part du groupe s’établit, quant à lui, à -263,5 M€ sur 12 mois.

Patrimoine et ANR EPRA NTA : maintien d’une valorisation reflétant la qualité de nos actifs PREMIUM

Un patrimoine Premium expertisé au taux de 5,1% (HD) à 3,68 Md€,
en baisse de -7 % sur 12 mois

Le patrimoine livré (hors actifs immobiliers en cours de développement) s’établit à 3 580 000 m² au
31 décembre 2023. Sa valorisation s’élève à 3,68 Md€ hors droits (3,89 Md€ droits compris) en baisse de -7 % par rapport au 31 décembre 2022.

La valorisation du patrimoine livré à 3,68 Md€ fait ressortir un taux de capitalisation à 5,10 % hors droits en hausse par rapport au taux de 4,45 % hors droits du 31 décembre 2022. À 4,85 % droits compris (taux de rendement net immédiat EPRA), le taux de capitalisation de notre patrimoine est ainsi proche du taux prime national de 4,75 % (source : CBRE au 31 décembre 2023), reflétant ainsi la qualité PREMIUM de nos actifs.

La durée ferme résiduelle moyenne des baux progresse à 5,7 ans contre 5,5 ans au 31 décembre 2022.
L’âge moyen pondéré s’établit à 11,1 ans.

Un pipeline de développements record pour 2024 : 180 M€9

Après avoir investi 132 M€ pour 100 000 m2 de nouvelles surfaces en 2023, ARGAN entend poursuivre sa solide dynamique en 2024 en livrant 180 M€ d’investissements pour 170 000 m2 de nouveaux entrepôts pré-loués en BEFA. Le rendement moyen des développements de 2024 approche 7 %.

La rentabilité élevée des projets dont la livraison est programmée en 2024 reflète la capacité d’ARGAN à poursuivre sa dynamique de croissance rentable, portée par un portefeuille d’entrepôts labellisés Aut0nom® sur des emplacements recherchés, dans une logique de partenariat à long terme avec des clients renommés et fiables.

La moitié des développements de 2024 est déjà financée par des prêts hypothécaires amortissables, l’autre moitié le sera par le produit de la vente d’entrepôts en 2024 et en 2025.

Au global, 2023 et 2024 représentent ainsi deux années d’investissements records pour ARGAN, avec un total de plus de 310 M€ pour 270 000 m2 de nouvelles surfaces.

Portée plus généralement par une dynamique de développement anticipée comme solide et régulière, ARGAN anticipe une croissance annuelle moyenne de l’ordre de +5% de ses revenus locatifs sur la période 2024-2026 (nette des arbitrages sélectifs qui seront réalisés sur la période).

ANR EPRA de continuation (NTA) à 79 € par action

Le NRV (l’ANR de reconstitution) s’établit à 90,6 € par action au 31 décembre 2023 (-14 % sur un an).
Le NTA (l’ANR de continuation) s’établit à 79,1 € par action au 31 décembre 2023 (-15 % sur un an).
Le NDV (l’ANR de liquidation) s’établit à 83,6 € par action au 31 décembre 2023 (-11 % sur un an).

Plus en détail, l’évolution du NTA (l’ANR de continuation) sur l’année représente, en valeur, une baisse de
-13,8 € par rapport au 31 décembre 2022 provenant du résultat net par action (+5,5 €), de la variation de valeur du patrimoine (-16,2 €), du paiement du dividende en numéraire (- 2,7 €) et en actions (-0,4 €).

Un bilan solide : des ratios d’endettement appelés à baisser significativement

Un coût de l’endettement maîtrisé

Démontrant une solide maîtrise, la dette financière brute reste quasi stable par rapport à fin décembre 2022 et s’établit à 1,9 Md€, niveau auquel la dette nette se situe également.
Dans un contexte de taux d’emprunt en forte hausse en 2023, le taux moyen de la dette au 31 décembre 2023 reste bas à 2,3 %, contre 1,5 % au 31 décembre 2022, pour une maturité de 5,8 ans. Le Groupe n’attend pas d’augmentation significative du coût de la dette, l’estimant à environ 2,4 % pour 2024 sur la base d’un taux Euribor 3 mois projeté à 4 % sur l’ensemble de l’année.
Le recours à des financements de long terme et à taux fixes ou bénéficiant d’instruments de couverture permet à ARGAN de contenir l’impact de l’évolution des taux d’intérêt sur le coût de sa dette. En effet, cette dernière est composée de :

  • 55 % de dette à taux fixe ;

  • 40 % de dette à taux variable couverte ;

  • Seulement 5 % de dette à taux variable non couverte.

Un désendettement structurel accéléré par des arbitrages sélectifs à court terme

ARGAN confirme fermer le robinet des emprunts pour financer son développement (période 2024-2026). Comme prévu, le Groupe a notamment procédé le 4 juillet 2023, au remboursement de son emprunt obligataire d’un montant de 130 M€, émis en juin 2017, à un taux fixe de 3,25 %.
La dette du Groupe étant essentiellement hypothécaire (74 % de notre dette au 31 décembre 2023), elle a pour avantage de s’amortir d’environ 100 M€ / an. Cette spécificité garantit à ARGAN un remboursement linéaire et adéquat de sa dette. Ceci réduit ainsi l’importance d’un ratio LTV proche de 50 % pour notre Groupe, contrairement à d’autres sociétés dont l’endettement est essentiellement obligataire, à tranches significatives de remboursements et de refinancements.

Par ailleurs, parmi les deux hypothèses précédemment évoquées, ARGAN a opté à ce stade pour un développement par autofinancement, au travers de cessions ciblées d’actifs à partir de 2024 selon l’évolution des marchés.
Créatrice de valeur, cette politique vertueuse permettra de vendre des actifs à un taux de capitalisation modéré pour développer des entrepôts économes en carbone et à des taux de rendement plus favorables.
Dans cette optique, un premier actif est en cours de cession (pour une valeur de 17 M€) et ARGAN vise un montant total de cession de l’ordre de 75 M€ en 2024.
Ainsi, ARGAN renonce pour l’instant, et en raison des conditions de marché actuelles, à faire appel au tiers investissement.

Baisse significative et rapide des ratios d’endettement

Le niveau d’endettement net au 31 décembre 2023 se traduit par une LTV EPRA nette (dettes financières nettes/valeur d’expertise hors droits) en hausse à 49,7 % en raison de la baisse mécanique de la valeur du patrimoine, mais qui reste bien en dessous du covenant obligataire (65 %).
Ainsi, dans le cadre d’une politique de désendettement renforcé conduite par ARGAN de 2024 à 2026, et dans l’hypothèse d’un taux de capitalisation restant proche de celui enregistré à fin décembre 2023 (égal ou inférieur à 5,25 %), le ratio LTV baissera significativement dès fin 2024 et sera sous 40 % dès fin 2026, restant ainsi bien inférieur au covenant (obligataire) de 65 %. Cette trajectoire serait également conforme à un ratio de LTV à horizon 2030 de l’ordre de 33 %.
En complément, le ratio de dette nette sur EBITDA, égal à 11 fois au 31 décembre 2023, baissera à environ 8x dès fin 2026 puis à 7x à fin 2030, sous les mêmes hypothèses.
La trajectoire d’ARGAN ne nécessite ainsi aucun financement à courte échéance et placera notre Groupe dans des conditions optimales de refinancement de son obligation, d’un montant nominal de 500 M€, à son échéance en novembre 2026.

Feuille de route ESG : une politique volontariste

Accélération de la décarbonation des activités

ARGAN ne souhaite plus construire d’entrepôts qui, en exploitation, ne répondent pas aux enjeux liés au dérèglement climatique et à la préservation de nos écosystèmes.
À ce titre, notre Groupe déploie d’ores et déjà, et systématiquement, pour tous ses nouveaux projets des entrepôts labellisés Aut0nom®. Cet entrepôt logistique Net Zéro à l’usage produit et consomme sa propre énergie verte. Ainsi, les émissions carbone sont drastiquement réduites par rapport à un bâtiment logistique traditionnel.
Pour les émissions résiduelles, nous nous engageons, dès 2024, dans une démarche de compensation par reboisement que nous soumettrons au Label Bas Carbone délivré par l’État français.

Par ailleurs, pour le parc existant d’entrepôts, ARGAN investit une enveloppe de 50 M€ au cours des prochaines années afin de substituer aux chaudières à gaz fortement émettrices de CO2 des pompes à chaleur électriques air/eau, avec un rendement supérieur à 8 % escompté pour ces investissements. 
L’ensemble de ces actions, aux côtés des autres engagements pris pour 2025 et 2030 et publiés dans le Rapport ESG 2023, inscrivent notre feuille de route de réduction des émissions carbone en ligne avec une trajectoire SBTi 1,5°C.

Une pleine association des collaborateurs à la réussite collective

Pour l’axe Social et Sociétal, l’enjeu pour ARGAN est enfin de continuer à associer l’ensemble des collaborateurs à notre réussite collective par un partage de la richesse créée. C’est pourquoi il a été décidé de maintenir une politique salariale attractive avec 100 % des salariés dorénavant actionnaires de la société par le biais d’un plan d’Attribution Gratuite d’Actions, reconduit chaque année.

Calendrier financier 2024 (Diffusion du communiqué de presse après bourse)

  • 21 mars : Assemblée Générale 2024

  • 2 avril : Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2024

  • 1er juillet : Chiffre d’affaires du 2ème trimestre 2024

  • 24 juillet : Résultats semestriels 2024

  • 1er octobre : Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2024

Calendrier financier 2025 (Diffusion du communiqué de presse après bourse)

  • 3 janvier : Chiffre d’affaires du 4ème trimestre 2024

  • 16 janvier : Résultats annuels 2024

  • 20 mars : Assemblée Générale 2025

À propos d’ARGAN

ARGAN est l’unique foncière française de DEVELOPPEMENT & LOCATION D’ENTREPOTS PREMIUM cotée sur Euronext et leader sur son marché. S’appuyant sur une approche unique centrée sur le client-locataire, ARGAN construit des entrepôts PREMIUM pré-loués pour des grandes signatures et les accompagne sur l’ensemble des phases du développement et de la gestion locative.
La rentabilité, la dette maîtrisée et la durabilité, sont au cœur de l’ADN d’ARGAN. Sa politique ESG volontariste se traduit très concrètement avec   Aut0nom®, l’entrepôt Net Zéro à l’usage.
À date, le patrimoine représente 3,6 millions de m², se décomposant en une centaine d’entrepôts implantés en France métropolitaine exclusivement, valorisé 3,7 milliards d’euros au 31/12/2023 pour un revenu locatif annuel d’environ 200 millions d’euros en 2024.
Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française, ARGAN est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices Euronext SBF 120, CAC All-Share, EPRA Europe et IEIF SIIC France.

www.argan.fr



Francis Albertinelli – Directeur Administratif et Financier
Aymar de Germay – Secrétaire général
Samy Bensaid – Chargé des Relations Investisseurs
Tél : 01 47 47 47 40
E-mail : contact@argan.fr
www.argan.fr



 

Marlène Brisset – Relations presse
Tél : 06 59 42 29 35
E-mail : argan@citigatedewerogerson.com

 

 

Annexes

Compte de résultat consolidé simplifié (IFRS)

En M€

31 décembre 2022
(12 mois)

31 décembre 2023
(12 mois)

Revenus locatifs

166,1

183,6

Refacturation des charges et impôts locatifs

28,6

33,9

Charges et impôts locatifs

-30,4

-35,0

Autres produits sur immeuble

3,2

3,2

Autres charges sur immeubles

-0,4

-0,2

Revenus nets des immeubles

167,1

185,5

EBITDA (Résultat Opérationnel Courant)

150,5

172,1

Dont impact IFRS 16

2,8

3,0

Variation de juste valeur du patrimoine

-31,8

-370,8

Variation de juste valeur IFRS 16

-1,2

-2,4

Autres charges opérationnelles

-0,5

-

Résultat des cessions

-0,2

-0,2

EBITDA, après ajustement des valeurs (JV)

116,8

-201,2

Produits de trésorerie et équivalents
   Intérêts sur emprunts et découverts
Intérêts sur dettes de loyers IFRS 16
Frais d’émission d’emprunt
Variation de juste valeur des couvertures de taux

 

 

 

0,6
-28,4
-1,7
- 4,1
- 0,9

 

 

 

1,6

-41,4

-1,9

-3,7

-0,2

Pénalités sur remboursements anticipé

- 6,5

-

Résultat avant impôts

75,8

-246,8

Autres produits et charges financiers

19,2

-19,7

Impôts

-

-

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence

-

-

Résultat net consolidé
Résultat net - part du groupe

94,9
95,1

-266,4

-263,5

Résultat dilué par action (€)

4,2

-11,4

Résultat net récurrent

En M€

31 décembre 2022
(12 mois)

31 décembre 2023
(12 mois)

Résultat net consolidé

94,9

-266,4

Variation de juste valeur des couvertures de taux

0,9

0,2

Variation de juste valeur du patrimoine

31,8

370,8

Résultat des cessions

0,2

0,2

Autres charges financières

- 19,2

19,7

Impôts

-

-

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence

-

-

Pénalités sur remboursements anticipé

6,5

-

Attribution gratuite d’actions

3,8

0,6

Autres charges opérationnelles non récurrentes

0,5

-

Impact IFRS 16

0,1

1,3

Résultat net récurrent

119,5

126,2

Intérêts minoritaires

0,3

0,6

Résultat net récurrent - part de groupe (EPRA)

119,2

125,6

Résultat net récurrent par action (€)

5,2

5,5

Bilan consolidé simplifié

En M€

31 décembre 2022
(12 mois)

31 décembre 2023
(12 mois)

Actifs non courants

4 159,6

3 935,5

Actifs courants

256,8

118,1

Actifs destinés à être cédés

22,8

17,5

Total actif

4 439,3

4 071,1

Capitaux propres part des propriétaires de la société mère

2 217,5

1 887,8

Intérêts minoritaires

37,6

34,6

Passifs non courants

1 831,3

1 864,5

Passifs courants

343,0

276,2

Passifs classés comme détenus en vue de la vente

9,8

8,0

Total passif

4 439,3

4 071,1

ANR EPRA

 

31 décembre 2022

31 décembre 2023

 

NRV

NTA

NDV

NRV

NTA

NDV

Capitaux propres attribuables aux actionnaires en M€
Capitaux propres attribuables aux actionnaires en €/action

 2 217,5
96,6

 2 217,5
96,6

 2 217,5
96,6

1 887,8
81,8

1 887,8
81,8

1 887,8
81,8

  

 

 

 

 

 

 

+ Juste valeur des instruments financiers en M€

-30,8

-30,8

-

-5,5

-5,5

-

- Goodwill au bilan en M€

-

- 55,6

- 55,6

-

- 55,6

- 55,6

+ Juste valeur de la dette à taux fixe en M€

-

-

-

-

-

+98,2

+ Droits de mutation en M€

219,7

-

-

208,4

-

-

 

 

 

 

 

 

 

= ANR en M€
= ANR en €/action

2 406,4
104,8

2 131,1
92,9

2 161,9
94,2

2 090,7
90,6

1 826,6
79,1

1 930,4
83,6

Avertissement

Certains éléments ou des déclarations du présent communiqué de presse peuvent contenir des prévisions ou estimations prospectives concernant d’éventuels événements futurs, des tendances, feuilles de routes ou objectifs. Bien qu’ARGAN estime que ces éléments prospectifs reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de publication du présent document, les prévisions et tendances annoncées sont soumises par nature à des risques, identifiés à cette date ou non, qui peuvent conduire à des écarts significatifs entre les résultats réels et ceux indiqués ou induits dans les éléments ou déclarations mentionnés dans le présent communiqué.
Pour davantage d’informations détaillées concernant les risques, le lecteur est invité à prendre connaissance de la dernière version du Document d’Enregistrement Universel d’ARGAN déposé auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF), disponible en version numérique sur le site internet de l’AMF (www.amf-france.org) ou sur celui d’ARGAN (www.argan.fr).
ARGAN ne s’engage en aucune façon à publier une mise à jour ou une révision de ces prévisions, ni à communiquer de nouvelles informations, de nouveaux événements futurs ou toute autre circonstance qui pourraient remettre en question ces prévisions.


1 Pour davantage d’informations, le lecteur est invité à se référer au communiqué de presse du 19 janvier 2023.
2 Sous réserve de l’approbation en Assemblée Générale du 21 mars 2024.
3 Sous réserve de l’approbation en Assemblée Générale du 20 mars 2025.
4 Avec un taux de capitalisation (hors droits) égal ou inférieur à 5,25 %.
5 Sous réserve de l’approbation en Assemblée Générale du 20 mars 2025.
6 Sous réserve de l’approbation en Assemblée Générale du 21 mars 2024.
7 Calculé sur le nombre moyen pondéré d’actions de 23 030 242.
8 Calculé sur le nombre d’actions à fin décembre 2023 de 23 079 697.
9 Pour davantage d’informations concernant les développements de 2023 et 2024, le lecteur est invité à se référer au communiqué de presse du
3 janvier 2024.

 

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