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Terrain démembré, l’usufruitier peut-il construire dessus ?

·2 min de lecture

Il arrive fréquemment qu’un terrain familial se trouve démembré, soit à la suite d’une succession, soit parce qu’il a fait l’objet d’une donation des parents au profit d’un de leurs enfants.  En pratique, le droit d’usufruit d’un terrain (droit de jouir de ce bien ou d’en percevoir les fruits toute sa vie durant) peut paraître limité, les revenus de location d’un terrain nu étant faibles voire inexistants. La réalisation de constructions par l’usufruitier d’un terrain Lorsque le démembrement de propriété porte sur un terrain, le droit de jouissance dont dispose l’usufruitier lui permet de réaliser seul, c’est-à-dire sans l’autorisation du nu-propriétaire, des constructions sur ce terrain (1). En construisant un immeuble de rapport, l’usufruitier pourra disposer de revenus complémentaires  ; s’il s’agit d’un bien de jouissance, il pourra y établir sa résidence principale. Bien que le terrain soit démembré, il est seul propriétaire de la construction toute sa vie durant, il est même libre, s’il le souhaite, de la détruire. À son décès, l’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du terrain et par le jeu de l’accession – la propriété du sol emporte la propriété de ce qui est dessus – des constructions. Il devient donc également plein propriétaire du bâtiment qui a été édifié. Y a-t-il des risques ? Cette opération est très intéressante à la fois pour l’usufruitier qui disposera d’un logement ou de revenus complémentaires toute sa vie durant, mais aussi pour le nu-propriétaire qui sera à terme plein propriétaire des constructions sans aucun dédommagement ni aucune fiscalité. Certaines précautions doivent cependant être prises. L’administration fiscale a tenté de qualifier cette opération de donation indirecte, mais la Cour de cassation, dans un arrêt de 2012, a rejeté cette qualification au motif Cliquez ici pour lire la suite

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