Syndic de copropriété : comment choisir le bon

La vie entre copropriétaires n'est pas toujours facile, car les intérêts de tous ne sont pas toujours alignés. L'un souhaite le ravalement de la façade quand l'autre préfère ne pas passer à la caisse fait tout pour freiner la décision.

Et puis, il y a le choix du syndic chargé de gérer la copropriété, souvent considéré comme un mal nécessaire. On ne peut pas dire en effet que la profession bénéficient d'une image extrêmement favorable et cette mauvaise réputation n'est pas toujours imméritée, comme l'a souligné une enquête de l'association de consommateurs CLCV publiée en septembre 2012.

 

Des écarts de prix faramineux

D'après cette enquête, les honoraires de gestion sont en moyenne d'environ 222 euros par lot pour les petites copropriétés, un tarif qui peut tomber aux alentours de 130 euros pour des copropriétés de 100 à 300 lots. Mais surtout, la CLCV a relevé des écarts de tarifs absolument faramineux, alors que les prestations sont peu ou prou similaires. En observant à la loupe 133 contrats émanant d'une centaine de cabinets différents, soit indépendants soit appartenant à des groupes comme Foncia ou Lamy, elle a ainsi trouvé des honoraires de base allant de 49 à 470 euros par lot. Un rapport de un à dix ! Le premier conseil à donner à des copropriétaires est donc de faire jouer la concurrence avant de choisir.
Mais cela ne s'avère pas si facile car la présentation des tarifs n'est pas toujours lisible.

 

Un manque de lisibilité des frais

Généralement, le contrat distingue des honoraires de gestion courante, ou honoraires de base, et des prestations exceptionnelles, mais sans que la frontière soit clairement définie. Certes, la loi définit une liste de prestations minimales qui doivent être incluses dans les honoraires de base, mais les copropriétaires peuvent tout-à-fait négocier l'adjonction d'autres éléments dans cette prestation de base, afin d'éviter certains pièges. La CLCV prend ainsi l'exemple d'un contrat prévoyant une rémunération "forfaitaire" de 7.852 euros pour le syndic, sans que le mot soit véritablement employé un bon escient. Car le même contrat prévoit parmi les éléments "exceptionnels" des frais de reprographie ainsi que des frais administratifs relatifs à la convocation et au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires, qui n'est pourtant pas un événement exceptionnel. D'après les calculs de la CLCv, cela représentait dans le cas présent un surplus de 14% par rapport au tarif dit forfaitaire.

Parfois, les syndics facturent des prestations complémentaires contestables, comme une majoration dans le cas où un compte bancaire spécifique à la copropriété est ouvert. Quant à leur présence aux assemblées générales, elle peut être facturée jusqu'à 200 euros de l'heure lorsque celles-ci ont lieu en-dehors des horaires de bureaux : un vrai tarif d'avocat d'affaires, alors que cette présence est parfois tout simplement gratuite ! Lorsque la copropriété doit réaliser des travaux, certains syndics en profitent également pour se faire rémunérer assez grassement. Le cas échéant, la négociation s'impose.

 

Et si vous passiez au syndic gratuit ?

Mais le plus beau réside sans doute dans la gestion des impayés : il s'agit simplement d'adresser une lettre au copropriétaire ayant oublié de régler ses charges. Ladite lettre, lorsqu'il s'agit d'une injonction de payer, peut être facturée jusqu'à 400 euros, alors qu'elle est parfois, là encore, gratuite. De menus frais de quelques centaines d'euros peuvent venir s'y ajouter lorsqu'il s'agit de transmettre le dossier à un avocat ou un huissier.

Oui, il faut parfois se creuser la tête pour trouver le bon syndic. Mais peut-être se trouve-t-il à l'intérieur même de l'immeuble. Pour une petite copropriété dont les membres ont une certaine cohésion, le choix d'un syndic bénévole, parmi les copropriétaires, est une solution envisageable et il est même possible de suivre des formations auprès de l'Association des responsables de copropriétés (ARC). Si tout le monde y est un peu du sien, cela peut permettre des économies de quelques milliers d'euros par an et redonne un vrai pouvoir de négociation à la copropriété au moment de réaliser des travaux lourds.

Emmanuel Schafroth