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Dans quelles villes réaliser un investissement locatif en Pinel?

P. Roy/Aurimages/AFP

Villes moyennes, métropoles… Entre hausse des prix et des loyers, l'investisseur doit chercher avec précision l'opération gagnante. Challenges propose six options attractives, aux caractéristiques bien différentes.

Objectif: dénicher la perle rare. Pour investir avec le dispositif Pinel avec un risque maîtrisé, l'investisseur doit cibler une ville suffisamment dynamique pour garantir une forte demande locative, mais dont les prix restent raisonnables afin de permettre une plus-value à long terme. Challenges a identifié 6 villes qui répondent à ce profil. Mieux vaut oublier l'hypercentre des grandes métropoles et se concentrer sur leurs communes en périphérie ou des villes moyennes. Elles se situent toutes en zone B1, dont le plafond de loyer Pinel s'établit à 10,51 euros le m². "Ce plafond s'applique à la surface pondérée du logement, incluant les annexes (espaces extérieurs) pour la moitié de leur surface", rappelle Marc Guillemois, conseiller en gestion de patrimoine à Quintésens.

Dans les villes choisies, le seuil Pinel est à peine inférieur aux loyers du marché. Mais cet écart, donc le manque à gagner, s'accroît au cœur des métropoles. De plus, les programmes à Lyon, Bordeaux ou Rennes ne permettent pas la défiscalisation totale du montant investi, car les prix conduisent à dépasser les plafonds requis (un bien de moins de 300.000 euros, à moins de 5.500 euros le m²). Quant à , Villeurbanne et bientôt Bordeaux et Montpellier, il n'affecte pas les opérations, car les loyers restent au-dessus de ceux du dispositif Pinel.

VILLENAVE-D'ORNON

C'est un bon compromis: Villenave-d'Ornon est idéalement située au sud de Bordeaux, à proximité des autoroutes desservant la côte atlantique et Toulouse, et à 18 minutes en tram de la gare Saint-Jean. En dix ans, la commune dont le centre est en pleine restructuration est devenue un véritable marché de report de Bordeaux. A 4.500 euros le m², les prix du neuf restent plus accessibles que dans le centre bordelais (6.000 euros le m²).Cela permet d'envisager sereinement d'investir, car la sortie du Pinel au bout de neuf ans devrait pouvoir se faire dans de bonnes conditions. Les 2 et 3-pièces sont les plus recherchés par les jeunes couples et [...]

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