Que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et votre locataire ne paie plus ses loyers ? Voici les bons réflexes à adopter.

Propriétaire d’un bien que vous avez décidé de mettre en location, vous remboursez chaque mois votre prêt grâce aux loyers touchés. Et puis un jour, la mauvaise nouvelle arrive comme un coup de massue sur la tête : votre locataire décide de ne plus payer.

Une situation heureusement peu courante mais qui peut engendrer de gros problèmes financiers pour les propriétaires. Rassurez-vous, plusieurs solutions s'offrent à vous comme le prévoit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dialoguer et agir vite

Avant de lancer la machine judiciaire, le mieux est encore de contacter votre locataire pour lui demander des explications. Ce défaut de paiement peut être la conséquence d’un simple retard, d’un oubli ou - plus embêtant - de difficultés financières profondes. Dans ce dernier cas, il est nécessaire d’agir dès le premier impayé de loyer constaté. Pour vous protéger, le mieux est d’envoyer au locataire ainsi qu’à ses garants une lettre de mise en demeure.

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L’envoi de ce courrier recommandé avec accusé de réception vous permet de signaler officiellement l’incident de paiement. Attention, si le locataire perçoit des aides de la CAF ou autre organisme, il faut absolument les prévenir afin qu’ils lancent, de leur côté, une procédure pour impayé.

Clause résolutoire ou pas ?

Si cette première étape à l’amiable n’aboutit à rien, il faut enclencher la vitesse supérieure. À savoir, saisir un huissier afin qu’il envoie à votre locataire un commandement de payer.

Pensez à vous adresser à un professionnel, de préférence, prés du lieu de l’appartement loué. L’huissier délivrera au locataire défaillant un commandement de payer - environ 130 euros à la charge du propriétaire - et en informera la personne qui s’est portée caution dans les 15 jours.

Dès la réception de la mise en demeure, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour éponger ses dettes et payer l’huissier.

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• Si votre bail contient une clause résolutoire et que votre locataire ne s’est pas acquitté de sa dette après le délai de deux mois, le contrat de bail vous liant avec votre locataire est automatiquement rompu.

• Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat pour cette procédure.

Si le locataire ne s’exécute toujours pas, l’huissier peut demander à la préfecture l’autorisation de recourir à la force publique, l’administration doit alors répondre dans un délai de deux mois.

Ne perdez pas votre sang-froid

Si la tentation de faire appel à des connaissances pour mettre le mauvais payeur à la porte est tentante, sachez garder votre calme. Le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire est passible de 3 ans de prison et de 30 000 euros d'amende.

À noter qu’aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Il est toutefois possible de réaliser les étapes préalables à la procédure d’expulsion durant cette période hivernale.

Dans tous les cas, armez-vous de patience : la procédure d’expulsion peut aller de plusieurs mois à quelques années.