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Quel est le principe du démembrement de propriété?

©RODNAE Productions / Pexels

PRATIQUE - Le démembrement de propriété permet de diviser un bien immobilier entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce système juridique permet notamment de réduire les droits de succession.

Lors d’un héritage, les droits de succession peuvent parfois poser problème. Il arrive que certains héritiers soient dans une situation financière faisant qu’ils ces droits. Une question se pose donc: L’une des solutions peut être le démembrement de propriété. Mais avant de détailler cette opération juridique, il est important de bien expliquer comment se décompose un bien immobilier. Lorsque vous êtes propriétaire, vous êtes détenteur d’un droit de propriété. Celui-ci se décompose en trois éléments: l’abusus, l’usus et le fructus. L’abusus représente la nue-propriété, tandis que l’usus et le fructus constituent l’usufruit du bien. Si vous détenez la nue-propriété, vous disposez de ce bien immobilier et pouvez par exemple le vendre. Ceci n’est pas possible si vous en détenez seulement l’usufruit. Mais dans ce cas, il est possible d’occuper le logement concerné ou éventuellement de percevoir les loyers si celui-ci est placé en location. En résumé, le nu-propriétaire n’utilise pas directement un bien immobilier, mais en dispose, tandis que l’usufruitier est bien souvent l’occupant des lieux.

Pourquoi procéder à un démembrement de propriété?

Tout l’intérêt du démembrement de propriété réside dans les avantages fiscaux qu’il peut induire. Dans le cadre d’une transmission de bien immobilier, il permet de réduire très nettement les droits de succession, voire de donation. En effet, ces droits sont calculés en fonction de la nue-propriété. La valeur de celle-ci va dépendre de l’âge du nu-propriétaire. À titre d’exemple, si vous avez entre 41 et 50 ans, la nue-propriété va représenter 40% de la valeur totale du bien, les 60% restants composant l’usufruit. Si vous avez entre 61 et 70 ans, ces valeurs sont respectivement de 60% pour la nue-propriété et 40% pour l’usufruit. En résumé, plus vous êtes jeune au moment où vous transmettez votre patrimoine (succession ou donation), moins les droits de succession seront élevés. À noter un autre avantage fiscal non négligeable pour[...]

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