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Peut-on léguer un bien immobilier détenu via une SCI?

·2 min de lecture

PRATIQUE- La société civile immobilière permet de léguer un bien immobilier en réduisant très nettement les droits de succession. Le bien peut aussi être cédé progressivement sans droits de donation.

Transmettre son patrimoine immobilier engendre des frais de succession importants. Ceux-ci peuvent parfois représenter jusqu’à 60% de la valeur du bien concerné. Le , c’est-à-dire une société civile immobilière, présente dans ce cas des avantages fiscaux indéniables. La forme sociale de la SCI permet à des associés de gérer conjointement un patrimoine immobilier. Elle peut notamment prendre la forme d’une SCI familiale réunissant des conjoints, auxquels peuvent s’ajouter leurs descendants, enfants ou petits-enfants.

Concrètement, lorsqu’il n’y a pas de SCI, , les parts d’un bien immobilier sont transmises au conjoint survivant (à condition d’être mariés) et aux enfants ou petits-enfants, un testament pouvant définir le montant de ces parts. Chacun se retrouve alors en partie propriétaire sous le régime de l’indivision. Dès lors, de nombreuses décisions doivent être prises à l’unanimité, comme le fait de mettre le bien en vente par exemple. D’autres doivent recueillir une majorité des deux tiers, comme le fait de renouveler ou non un bail de location.

Comment la SCI permet-elle de réduire les frais de succession?

Opter pour la formule juridique de la SCI familiale dans l’optique de léguer un bien immobilier, c’est l’assurance de limiter au maximum. Dès lors qu’il est placé sous le régime de la SCI, un bien immobilier n’appartient plus à une ou des personnes physiques, mais à une personne morale, à savoir la société ainsi constituée. Les parts de la société sont réparties entre les différents associés, qui doivent être deux au minimum, mais pas forcément à parts égales. L’un des associés peut tout à fait détenir 99% des parts. En revanche, et c’est là tout l’intérêt de la SCI, il est possible de céder des parts sans droit de donation, dans une limite de 100.000 euros tous les quinze ans. Peu à peu, le bien peut ainsi être transmis gratuitement à ses héritiers, ce qui permet de réduire de façon considérable les frais de succession. Dans le cas où il y a plusieurs héri[...]

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