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Mercialys : Résultats du 1er semestre 2022

PARIS, July 27, 2022--(BUSINESS WIRE)--Regulatory News :

Mercialys (Paris:MERY) :

  • Une opération de refinancement structurante menée au 1er trimestre. La maturité de la dette, la liquidité et le coût de financement ont été nettement optimisés, celui-ci baissant de 2,0% à fin 2021 à 1,7% à fin juin 2022. Les échéances de dette à court terme de la Société sont très largement couvertes par la trésorerie et le dispositif de lignes bancaires confirmées, les prochaines échéances obligataires n’intervenant qu’en 2026.

  • Les cessions de deux hypermarchés permettent à la Société de réduire encore son ratio d’endettement (LTV), qui s’élève à 36,6% hors droits, et à 34,3% droits inclus à fin juin 2022. La valeur du patrimoine ressort à 3 122,8 M€ droits inclus, en hausse de +1,7% sur 6 mois à périmètre constant. Le taux de rendement moyen des expertises s’établit à 5,71%, stable par rapport à fin décembre 2021. L’ANR EPRA NDV progresse de +11,6% sur 6 mois, à 19,65 €/action, reflétant la tendance positive sur les valeurs d’actifs, ainsi qu’un impact significatif de variation de la juste valeur de la dette.

  • Après un 1er trimestre marqué par d’importantes perturbations sanitaires, politiques, économiques et géopolitiques, le chiffre d’affaires des commerçants est ressorti, au 1er semestre, sur une tendance très proche de la base normalisée 2019, la fréquentation représentant 88,7% de la base 2019. Cette tendance reflète l’appétence des Français pour le retour vers le commerce physique. Parallèlement, l’attractivité des sites de Mercialys est matérialisée sur le semestre par la conjonction de 2 facteurs. D’une part la soutenabilité des loyers pour les commerçants, avec un taux d’effort de 10,7% à fin juin 2022 (vs. 10,4% fin 2019), malgré un effet de l’indexation de +1,9% et un taux de réversion des loyers de +1,7%. D’autre part, un nouveau recul du taux de vacance financière courante, de 3,2% à fin 2021 à 2,9% à fin juin 2022.

  • Les loyers facturés progressent de +3,2%, dont +5,3% à périmètre constant. La marge EBITDA demeure à un niveau élevé de 87,0% au 1er semestre 2022, témoignant de la dynamique des loyers et de la maitrise des coûts, et ce malgré les charges engendrées par la finalisation des démarches d’internalisation des dernières fonctions support, auparavant externalisées auprès du groupe Casino.

  • Le résultat des opérations (FFO) à fin juin 2022 est en hausse de +3,2%.

  • Objectifs 2022 : Les performances satisfaisantes réalisées sur le semestre permettent à Mercialys de confirmer ses objectifs, hors impacts potentiels de la situation sanitaire qui pourraient affecter son exploitation. Ces objectifs portent sur une croissance du résultat des opérations (FFO) par action d’au moins +2% vs 2021 et un dividende dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2022.

30/06/2021

30/06/2022

Var. %

Croissance organique des loyers facturés dont indexation

-4,0%

+5,3%

-

EBITDA (M€)

76,3

75,3

-1,4%

Marge EBITDA

90,1%

87,0%

-

Résultat des opérations FFO (M€)

55,7

57,5

+3,2%

ICR (ratio EBITDA/coût de l’endettement financier net)

5,6x

6,1x

-

LTV (hors droits)

38,3%

36,6%

-

LTV (droits inclus)

36,0%

34,3%

-

Valeur du patrimoine droits inclus (M€)

3 185,6

3 122,8

+1,1% (+1,7% S1) 1

ANR EPRA NRV (€ / action)

20,32

20,35

+0,2%

ANR EPRA NDV (€ / action)

17,17

19,65

+14,4%

I. Activité et résultats du 1er semestre 2022

Au 1er semestre 2022, l’activité a été largement marquée par des éléments liés à la conjoncture sanitaire en début d’année, puis par le déclenchement de la crise en Ukraine et un contexte macro-économique inflationniste. Ces perturbations ont négativement affecté les tendances du commerce en France au 1er trimestre. Cependant, les performances en fréquentation des centres commerciaux et en chiffre d’affaires des commerçants 2 se sont nettement redressées au 2ème trimestre.

Ainsi, la fréquentation a atteint 88,7% de celle normalisée de 2019, les bases de comparaison n’étant pas pertinente par rapport à 2020 et 2021 compte tenu des fermetures administratives des commerces.

Le panel national (Quantaflow) fait ressortir une fréquentation pour le 1er semestre 2022 représentant, sur les mêmes paramètres, 86,3% de la fréquentation 2019.

Le chiffre d’affaires des commerçants, sur le patrimoine de Mercialys, ressort, à fin juin 2022 à 98,1% du niveau normalisé de 2019, intégrant un niveau de 102,3% pour le seul mois de juin. En cumul à fin mai 2022, le panel national (CNCC) fait ressortir un niveau de chiffre d’affaires de 91,5% du niveau normalisé de 2019.

Le taux d’effort 3 ressort à un niveau équilibré de 10,7% à fin juin 2022. Ce ratio, qui n’avait pas pu être déterminé au titre de 2020 et 2021 compte tenu des fermetures administratives des commerces, s’établissait à 10,4% au 31 décembre 2019.

Le taux de vacance financière courante 4 s’établit à 2,9% au 1er semestre 2022, en nouvelle baisse par rapport au niveau de 3,2% constaté au 31 décembre 2021 et de 4,0% à fin juin 2021.

La dynamique locative peut être illustrée par la signature de 90 baux de renouvellements ou de recommercialisations au cours du 1er semestre 2022. Le taux de réversion associé à ces négociations est ressorti à +1,7%.

La conjonction des trois indicateurs, soit la progression de la réversion, la croissance organique positive des loyers et la contraction du taux de vacance, apparait particulièrement satisfaisante dans un contexte incertain. Il est à noter que la Banque de France a souligné en juin 2022 que le pouvoir d’achat des ménages était attendu en repli très modéré en 2022 (-1% estimé), avant un redressement anticipé en 2023 et 2024 (respectivement +0,5% et +1,5% estimé). L’évolution de l’inflation en France serait amortie, selon la Banque de France, par les mesures de soutien au pouvoir d’achat déjà mises en place (bouclier tarifaire, ristournes sur le carburant notamment) ou qui pourraient être déterminées au travers du projet de loi de finances rectificative. Ces mesures de mitigation à la baisse du pouvoir d’achat contribuent également à soutenir l’activité des commerçants.

Parallèlement, Mercialys a poursuivi ses efforts concernant le taux de recouvrement. Celui-ci s’élève, au 22 juillet 2022, à 94,7% au titre de l’exercice 2021, soit une nette progression par rapport au niveau de 88,8% enregistré au 31 décembre 2021. Le taux de recouvrement pour le 1er semestre 2022 ressort, au 22 juillet 2022, à 94,6%.

La croissance organique 5 des loyers au 1er semestre ressort à +5,3%, intégrant un effet de l’indexation limité de +1,9%.

La bonne dynamique constatée au 1er trimestre 2022 continue à monter en puissance. En effet, si l’effet de l’indexation reste stable à fin mars et fin juin 2022 (+1,9%), l’impact en différentiel des avoirs relatifs au confinement du 1er semestre 2020 baisse de +2,4% à fin mars à +1,4% à fin juin 2022.

La croissance organique, hors effets de base liés à la crise sanitaire, ressort donc à +3,9% au terme du 1er semestre 2022, contre +2,4% à fin mars 2022.

Il est à noter que, compte tenu des mécanismes d’indexation et de dates anniversaire des baux, l’effet de l’indexation des loyers de Mercialys est principalement lié à l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié au titre des 2ème et du 3ème trimestres 2021, et restera donc limité à un impact estimé à moins de +2% sur l’ensemble de 2022.

Les loyers facturés s’établissent à 86,1 M€, en hausse de +3,2% à périmètre courant et +5,3% à périmètre constant. Ces évolutions résultent des éléments suivants :

Cumulé à fin
juin 2021

Cumulé à fin
juin 2022

Indexation

+0,3 pp

+0,2 M€

+1,9 pp

+1,6 M€

Contribution du Commerce Éphémère

-0,4 pp

-0,4 M€

+1,6 pp

+1,3 M€

Contribution des loyers variables

-0,8 pp

-0,8 M€

+0,1 pp

+0,1 M€

Actions menées sur le parc

-2,3 pp

-2,1 M€

+0,3 pp

+0,2 M€

Impact comptable des « allègements-Covid19 » de loyers consentis aux enseignes liés aux confinements de 2020

-0,8 pp

-0,7 M€

+1,4 pp

+1,1 M€

Croissance à périmètre constant

-4,0 pp

-3,7 M€

+5,3 pp

+4,4 M€

Acquisition et cessions d'actifs

-4,0 pp

-3,6 M€

-2,0 pp

-1,6 M€

Autres effets

-0,1 pp

-0,0 M€

-0,1 pp

-0,1 M€

Croissance à périmètre courant

-8,1 pp

-7,3 M€

+3,2 pp

+2,7 M€

Les revenus locatifs s’établissent à 86,5 M€, en hausse de +2,1% par rapport au 1er semestre 2021, reflétant la croissance des loyers facturés et la baisse des droits d’entrée et indemnités de déspécialisation.

Les loyers nets progressent de +1,2% à 85,0 M€. Ils intègrent un net rebond des charges liées aux honoraires de gestion par rapport au 1er semestre 2021, compte tenu du rattrapage réalisé sur le recouvrement des années 2020 et 2021, ainsi qu’à la normalisation du recouvrement au 1er semestre 2022. Ce rattrapage a également eu un impact sur des provisions dotées au titre de ces exercices.

L’EBITDA ressort à 75,3 M€, en recul de -1,4% par rapport au 30 juin 2021. La marge d’EBITDA ressort à un niveau élevé de 87,0% (vs. 84,0% au 31 décembre 2021 et 90,1% au 30 juin 2021).

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du FFO 6 s’élèvent à 14,2 M€ au 30 juin 2022 en nette baisse par rapport à fin juin 2021 (16,1 M€). Cette amélioration reflète notamment l’impact de l’opération de refinancement menée au 1er trimestre 2022 et articulée autour d’une émission obligataire de 500 M€ portant un coupon de 2,5%, du rachat parallèle de 100 M€ de la souche obligataire à maturité juillet 2027 et portant un coupon de 4,625% et enfin de l’exercice de l’option de remboursement anticipé (« make-whole ») sur l’obligation à maturité mars 2023 d’un montant nominal de 469,5 M€ et portant un coupon de 1,787%. L’effet positif de ce refinancement est également reflété dans le coût moyen réel de la dette tirée, qui s’établit à 1,7% par rapport au taux de 2,0% constaté sur l’ensemble de l’année 2021.

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus-values de cessions et dépréciations) pour +0,8 M€ sont essentiellement constitués de l’effet de la montée en puissance des activités d’Ocitô et de Cap Cowork, ainsi que des reprises ou dotations de provisions.

Les impôts représentent une charge de -0,3 M€ à fin juin 2022 (-0,4 M€ au 1er semestre 2021). Ce montant correspond essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

La quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 1,8 M€ au 30 juin 2022, contre 1,7 M€ au 30 juin 2021.

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus-values, amortissements et dépréciations) ressortent à -5,4 M€ au 30 juin 2022, quasiment stables par rapport au 1er semestre 2021 (-5,3 M€).

Compte tenu de ces éléments, le résultat des opérations (FFO 6) est en hausse de +3,2% par rapport au 30 juin 2021 à 57,5 M€, soit 0,61 euro par action 7.

(en milliers d’euros)

30/06/2021

30/06/2022

Var. %

Loyers facturés

83 419

86 087

+3,2%

Droits d'entrée et indemnités de déspécialisation

1 246

364

-

Revenus locatifs

84 665

86 450

+2,1%

Charges locatives et impôt foncier non récupérés et autres charges nettes sur immeubles

(699)

(1 441)

-

Loyers nets

83 966

85 009

+1,2%

Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités

1 292

1 208

-6,6%

Autres produits et charges

(2 042)

(1 620)

-20,7%

Charges de personnel

(6 900)

(9 346)

+35,5%

EBITDA

76 317

75 251

-1,4%

Marge EBITDA (% des revenus locatifs)

90,1%

87,0%

-

Résultat financier (hors éléments non récurrents 8)

(16 101)

(14 162)

-12,0%

Reprises/(Dotations) aux provisions

(346)

(522)

+51,1%

Autres produits et charges opérationnels

(hors plus-values de cessions et dépréciations)

(199)

766

-

Charge d'impôt

(423)

(339)

-19,6%

Quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises
(hors plus-values, amortissements et dépréciations)

1 745

1 836

+5,2%

Participations ne donnant pas le contrôle

(hors plus-values, amortissements et dépréciations)

(5 300)

(5 367)

+1,3%

FFO (Résultat des opérations)

55 694

57 461

+3,2%

FFO par action 7 (Résultat des opérations par action) – en euros

0,60

0,61

+1,6%

II. Une profonde évolution de l’actionnariat et de la gouvernance entamée en 2012 et achevée en 2022

L’histoire de Mercialys a été profondément liée au groupe Casino, qui a procédé à la cotation de la Société en 2005. Si Mercialys a cessé d’être une filiale de Casino en 2012, celui-ci est resté actionnaire à environ 40% dans le capital de la Société de 2012 à 2018. La contribution de Casino en tant qu’actionnaire, ainsi que les différentes conventions immobilières qui liaient les deux entreprises, ont nourri la performance économique de Mercialys.

A partir de juillet 2018, Casino a progressivement cédé sa participation, finalisant sa sortie de l’actionnariat en avril 2022. La gouvernance a été adaptée à cette évolution du tour de table. Depuis le 28 avril 2022, le Conseil d’administration ne comporte plus de représentant de Casino. Il est en ligne avec les meilleurs standards de gouvernance, et composé, à date, à 63% d’administrateurs indépendants, dont 5 femmes et 3 hommes, soit un écart entre le nombre des membres de chaque sexe limité à 2 9.

Depuis 2019, Mercialys a internalisé par étapes différentes fonctions support auparavant sous-traitées auprès de Casino. Cette démarche sera finalisée en août 2022, la Société reprenant également directement en charge la gestion locative, technique et administrative auparavant confiée à une filiale de Casino, qui reste à date syndic sur les centres commerciaux détenus par la foncière. Les conventions entre Mercialys et Casino portant sur les projets immobiliers ou le financement ont également été progressivement éteintes depuis 2020.

Parallèlement, Casino demeure locataire, essentiellement sur des hypermarchés, et représente 20,9% des loyers totaux de Mercialys à fin juin 2022 (vs. 22,6% à fin juin 2021 et 22,4% à fin décembre 2021). L’exposition locative de Mercialys est répartie entre :

  • 5 GSA (dont 1 Monoprix) opérées par Casino et détenues à 100% par Mercialys

  • 5 GSA opérées par Casino et détenues à 60% par Mercialys

  • 10 GSA opérées par Casino et détenues à 51% par Mercialys

Le patrimoine de Mercialys présente également une diversité d’opérateurs alimentaires. D’une part, la Société détient une GSA opérée par Aldi. D’autre part, sur les sites dont Mercialys ne détient pas la GSA, celle-ci est soit détenue et opérée par Casino mais également par Carrefour (3 sites), Système U (3 sites), et Intermarché (1 site).

Par ailleurs, Mercialys détient à 25%, via la SCI AMR créée en partenariat avec Amundi Immobilier, 3 sites Monoprix et 2 hypermarchés opérés par Casino.

Au total, en prenant en compte la quote-part des loyers selon la détention des actifs via ces différentes entités, l’exposition économique de Mercialys aux loyers d’enseignes exploitées par le groupe Casino ressort à 17,8% à fin juin 2022.

Si Mercialys diminue progressivement son exposition à Casino en tant que premier locataire, via notamment la rotation d’actifs, la détention d’hypermarchés reste pertinente. D’abord en tant qu’élément de récurrence de visite au sein du mix marchand de ces sites, mais également, comme cela a été démontré depuis 2015, au travers de la capacité d’évolution de ces actifs en concordance avec le centre commercial attenant.

III. Entretenir l’attractivité du commerce du quotidien : la dynamique de connaissance clients de Mercialys au service des enseignes

L’un des enjeux opérationnels majeurs de Mercialys dans un contexte incertain sur la consommation, est de développer l’attractivité de ses sites, leur fréquentation et ainsi offrir les meilleurs outils aux enseignes pour maximiser le potentiel de chiffre d’affaires de leurs magasins.

Ainsi, Mercialys capitalise sur les leviers permettant de communiquer avec les visiteurs de ses centres commerciaux, et notamment les 1,3 million de contacts qualifiés qui se sont inscrits dans les bases de la Société. A ce titre, la pertinence de cette communication ciblée est illustrée par un taux d’ouverture de 41% des envois de communication réalisés par la Société.

Mercialys continue à progresser dans la connaissance de ses clients afin de qualifier encore mieux leurs besoins. Ainsi, en 2022, une nouvelle fonctionnalité du programme de fidélité a été mise en œuvre avec la possibilité pour les clients de scanner leurs tickets de caisse. L’analyse de ces données permet de déterminer plus efficacement les communications, événements sur les sites, ou enseignes et produits à mettre en avant. Mercialys a pour objectif d’analyser les données portant sur des tickets de caisse représentant 1% du chiffre d’affaires généré par les enseignes de ses centres commerciaux.

Ces outils de connaissance clients visent à réaliser deux typologies d’actions génératrices de trafic et donc de chiffre d’affaires pour les commerçants.

D’une part la mise en place d’opérations de cagnottage financées via les fonds marketing des sites. Le cagnottage s’alimente grâce aux achats réalisés dans le centre et se convertit en bons d'achats utilisables par le client uniquement dans son centre commercial. L’efficacité de ce type d’opérations a été encore prouvée au cours du 1er semestre 2022 au travers du patrimoine de Mercialys : 1 € de bons d’achats accordé a entrainé des achats de 4,0 €.

D’autre part, grâce à l’amélioration des conditions sanitaires, les équipes de Mercialys ont repris l’organisation d’animations, soit en lien avec une occasion festive (Saint-Valentin, fête des pères etc) ou avec des enseignes. Ces actions de terrain sont particulièrement adaptées au commerce de proximité, en renouvelant l’intérêt des clients pour leur centre commercial, en mettant l’accent sur le contact humain et en valorisant les enseignes et les produits.

Là encore, ces animations relayées par le programme de fidélité Prim Prim ont des résultats mesurables sur différents indicateurs, ainsi qu’illustré par les exemples suivants : une fréquentation en hausse de +25% sur une semaine de juin au Port (La Réunion) grâce à une opération de cagnottage sur des créneaux horaires dédiés ; un panier moyen à +44% dans un magasin Yves Rocher à Niort à l’occasion d’une animation spécifique ; et des bons d’achats engendrant un taux d’utilisation de 67% dans les boutiques du centre commercial de Brest en mai.

IV. Reprise des investissements : des arbitrages à réaliser entre acquisitions et mise en œuvre du portefeuille de développements

Mercialys a traversé la crise sanitaire en 2020 et 2021 en démontrant à nouveau la liquidité et la valorisation de ses actifs. Les caractéristiques de cette politique d’arbitrages ont également marqué les cessions finalisées au 1er semestre 2022.

Celles-ci ont représenté un montant de 71,7 M€ acte en main, portant essentiellement sur 2 hypermarchés sous enseigne Géant à Annecy et Saint-Etienne. Le cumul de ces ventes a été réalisé sur la base de valeurs de transactions légèrement supérieures aux valeurs d’expertises. Ces arbitrages contribuent également à diminuer l’exposition au premier locataire de la foncière, soit le groupe Casino.

Ces cessions, ainsi que l’opération de refinancement structurante menée au cours du 1er trimestre 2022 (cf. partie V du présent communiqué), permettent à Mercialys de reprendre une stratégie d’investissement.

Mercialys a largement modifié la constitution de son portefeuille de développements depuis l’extinction de la Convention de Partenariat conclue avec le groupe Casino. A fin juin 2022, seulement 30% des projets de Mercialys dépendent d’un accord à trouver avec Casino en tant que copropriétaire ou covolumiste.

La nature des projets illustre également la démarche de multifonctionnalités de la foncière, et de l’exploitation de l’ensemble des surfaces. Ainsi, environ 40% des investissements projetés portent sur des activités de restauration, de loisirs et d’activités tertiaires (tel que le cowork ou la logistique).

Les récentes tensions inflationnistes, portant sur le coût de la main d’œuvre et des matériaux de construction, ont également conduit à des évolutions sur les investissements à engager au titre de ces développements et de leur rendement. En effet, la soutenabilité des loyers reste déterminante dans le lancement des projets.

Dès lors, à fin juin 2022, le portefeuille de développements de Mercialys s’établit à 540 M€, soit un potentiel de loyers additionnels d’environ 36,6 M€. Mercialys a d’ores et déjà mis en œuvre des projets liés principalement à la relance de sites.

(en millions d'euros)

Investissement total

Investissement restant à engager

Loyers nets prévisionnels

Rendement net cible (%)

Date de

livraison

PROJETS ENGAGÉS

20,7

18,4

0,2

na

2022 / 2026

Restauration et loisirs

1,1

1,1

0,1

6,0%

2022

Activités tertiaires

19,6

17,3

0,2

na 10

2022 / 2026

PROJETS MAÎTRISÉS

134,8

130,1

9,4

7,0%

2023 / > 2027

Commerce

89,9

85,4

6,3

7,0%

2023 / 2025

Restauration et loisirs

1,2

1,2

0,1

7,0%

2024 / 2025

Activités tertiaires

43,7

43,5

3,1

7,0%

2023 / > 2027

PROJETS IDENTIFIÉS

385,0

384,9

26,9

7,0%

2024 / > 2027

Commerce

236,9

236,8

16,6

7,0%

2025 / > 2027

Restauration et loisirs

111,9

111,9

7,8

7,0%

2025 / 2026

Activités tertiaires

36,2

36,2

2,5

7,0%

2024 / > 2027

TOTAL PROJETS 10

540,4

533,4

36,6

na

2022 / > 2027

  • Projets engagés : projets totalement sécurisés au regard de la maîtrise foncière, de la programmation et des autorisations d’urbanisme afférentes

  • Projets maîtrisés : projets maîtrisés du point de vue du foncier, présentant des points à finaliser au regard de l’urbanisme règlementaire (constructibilité), de la programmation ou des autorisations administratives

  • Projets identifiés : projets en cours de structuration, en phase d’émergence

V. Patrimoine et structure financière

Actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) en forte hausse de +11,6% sur 6 mois et de +14,4% sur 12 mois

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 3 122,8 M€, droits inclus, en baisse de -0,5% sur 6 mois et de -2,0% sur 12 mois. À périmètre constant 11, elle est en hausse de +1,7% sur 6 mois et de +1,1% sur 12 mois.

Hors droits, la valeur du patrimoine s’établit à 2 930,2 M€, en baisse de -0,5% sur 6 mois et de -2,2% sur 12 mois. À périmètre constant 11, elle progresse de +1,7% sur 6 mois et de +0,8% sur 12 mois.

Le portefeuille de Mercialys à fin juin 2022 est constitué essentiellement de 50 centres commerciaux 12, dont 25 grands centres régionaux et commerciaux et 25 sites de proximité leaders.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 5,71% au 30 juin 2022, inchangé par rapport à fin décembre 2021 et vs. 5,74% au 30 juin 2021.

Les indicateurs d’actif net réévalué EPRA s’établissent comme suit :

EPRA NRV

EPRA NTA

EPRA NDV

30 juin
2021

31 déc.
2021

30 juin
2022

30 juin
2021

31 déc.
2021

30 juin
2022

30 juin
2021

31 déc.
2021

30 juin
2022

€/action

20,32

20,51

20,35

18,26

18,39

18,24

17,17

17,60

19,65

Var. sur 6 mois

-0,8%

-0,8%

+11,6%

Var. sur 12 mois

+0,2%

-0,1%

+14,4%

L’actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) s’établit à 1 834,6 M€ à fin juin 2022 vs. 1 608,1 M€ à fin juin 2021. Par action il s’élève à 19,65 € 13, en hausse significative de +11,6% sur 6 mois et de +14,4% sur 12 mois.

La variation de +2,04 €/action 13 sur le semestre résulte des impacts suivants :

  • le versement des dividendes : -0,92 € ;

  • le résultat des opérations (FFO) : +0,62 € 14 ;

  • la variation de la plus-value latente (soit le différentiel entre la valeur nette comptable des actifs au bilan et la valeur d’expertise hors droits) : +0,44 €, dont un effet taux pour +0,03 €, un effet loyers pour +0,50 € et d’autres effets 15 pour -0,08 € ;

  • la variation de la juste valeur de la dette à taux fixe : +2,02 € ;

  • la variation de la juste valeur des dérivés et autres éléments : -0,12 €.

Une opération de refinancement structurante menée au 1er trimestre 2022, consolidant la liquidité et participant à une optimisation du coût de la dette

Au 1er trimestre 2022, Mercialys a mis en œuvre une opération de refinancement axée autour de

3 dimensions. Ainsi, la Société a émis une obligation d’un montant nominal de 500 M€ d’une maturité de 7 ans et portant un coupon de 2,5%. Parallèlement, Mercialys a procédé au rachat anticipé de 100 M€ de la souche obligataire à maturité juillet 2027 portant un coupon de 4,625%, dont le nominal initial s’élevait à 300 M€. La Société a également exercé en intégralité son option de remboursement anticipé (« make-whole ») de son obligation à maturité mars 2023 d’un montant nominal de 469,5 M€.

Cette opération permet à Mercialys d’allonger significativement la maturité moyenne de sa dette obligataire de 3,6 années à fin 2021, à 5,4 années à fin juin 2022. La maturité moyenne de l’ensemble de la dette tirée ressort à 4,7 années à fin juin 2022 (vs. 3,2 années à fin décembre 2021).

La liquidité de la Société ressort nettement renforcée, puisque la prochaine échéance obligataire aura lieu en février 2026. D’ici cette date, seuls des billets de trésorerie restent à renouveler ou à rembourser pour un montant cumulé de 182 M€. Ces financements à court terme sont très largement couverts par la trésorerie disponible de 242,3 M€ à fin juin 2022 et par les ressources bancaires confirmées non tirées d’un montant cumulé de 430 M€.

Au travers notamment de ce refinancement, le coût moyen réel de la dette tirée 16 pour le 1er semestre 2022 s’établit à 1,7%, en amélioration sensible par rapport au niveau de 2,0% constaté sur l’ensemble de l’année 2021.

Dans un contexte de forte volatilité des taux d’intérêt, Mercialys a maintenu la couverture de sa dette à un niveau élevé. À ce titre, la position de dette à taux fixe ou couverte (y compris billets de trésorerie) ressort à 87% à fin juin 2022 contre 86% à fin décembre 2021 et 87% à fin juin 2021.

La structure financière de Mercialys est restée très saine, avec un ratio de LTV hors droits 17 s’établissant à 36,6% au 30 juin 2022 (contre 36,7% au 31 décembre 2021 et 38,3% au 30 juin 2021) et un ratio de LTV droits inclus ressortant à 34,3% à la même date (contre 34,4% au 31 décembre 2021 et 36,0% au 30 juin 2021).

Le ratio d’ICR ressort à 6,1x 18 au 30 juin 2022, contre 5,1x au 31 décembre 2021 et 5,6x au 30 juin 2021, reflétant à la fois la performance opérationnelle et l’optimisation de la structure de de financement.

Le 8 juin 2022, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB avec perspective stable de Mercialys.

VI. Perspectives 2022 confirmées

Les performances satisfaisantes réalisées sur le semestre permettent à Mercialys de confirmer ses objectifs au titre de 2022, à savoir, hors impacts potentiels de la situation sanitaire qui pourraient affecter son exploitation :

  • une croissance du résultat des opérations (FFO) par action d’au moins +2% vs 2021 ;

  • un dividende dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2022.

* * *

Ce communiqué de presse est disponible sur le site www.mercialys.fr
Une présentation de ces résultats est également disponible en ligne, dans la rubrique :
Investisseurs / Actualités et communiqués / Présentations et Journées Investisseurs

À propos de Mercialys

Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises. Elle est spécialisée dans la détention, la gestion et la transformation d’espaces commerciaux en anticipation des tendances de consommation, pour compte propre comme pour compte de tiers. Au 30 juin 2022, la Société disposait d’un patrimoine immobilier de 3,1 milliards d’euros droits inclus. Son portefeuille de 2 130 baux représente une base locative annualisée de 168,8 millions d’euros. Mercialys est cotée en bourse depuis le 12 octobre 2005 sous le symbole MERY et bénéficie du régime des sociétés d’investissement immobilier cotées (« SIIC »). Membre du SBF 120 et du compartiment B d’Euronext Paris, le nombre de ses actions en circulation au 30 juin 2022 s’établit à 93 886 501.

AVERTISSEMENT

Certaines déclarations figurant dans le présent communiqué de presse peuvent contenir des prévisions qui portent notamment sur des évènements futurs, des tendances, projets ou objectifs. Ces prévisions comportent par nature des risques, identifiés ou non, et des incertitudes pouvant donner lieu à des écarts significatifs entre les résultats réels de Mercialys et ceux indiqués ou induits dans ces déclarations. Prière de se référer au Document d’enregistrement universel de Mercialys disponible sur www.mercialys.fr pour l’exercice clos au 31 décembre 2021 afin d’obtenir une description de certains facteurs, risques et incertitudes importants susceptibles d’influer sur les activités de Mercialys. Mercialys ne s’engage en aucune façon à publier une mise à jour ou une révision de ces prévisions, ni à communiquer de nouvelles informations, de nouveaux évènements futurs ou tout autre circonstance qui pourraient remettre en question ces prévisions.

ANNEXE AU COMMUNIQUÉ DE PRESSE : ÉTATS FINANCIERS

Compte de résultat consolidé

(en milliers d’euros)

30/06/2021

30/06/2022

Revenus locatifs

84 665

86 450

Charges locatives et impôt foncier

(30 148)

(29 765)

Charges et impôt refacturés aux locataires

25 929

25 389

Charges nettes sur immeubles

3 520

2 935

Loyers nets

83 966

85 009

Revenus de gestion, d’administration et d’autres activités

1 292

1 208

Autres produits

221

424

Autres charges

(2 263)

(2 044)

Charges de personnel

(6 900)

(9 346)

Dotations aux amortissements

(19 557)

(18 622)

Reprises/(Dotations) aux provisions

(346)

(522)

Autres produits opérationnels

790

74 212

Autres charges opérationnelles

(6 568)

(73 878)

Résultat opérationnel

50 637

56 440

Produits de trésorerie et d’équivalents de trésorerie

162

19

Coût de l’endettement financier brut

(14 115)

(38 644)

(Coût)/Produit de l’endettement financier net

(13 953)

(38 625)

Autres produits financiers

153

132

Autres charges financières

(1 619)

(1 628)

Résultat financier

(15 419)

(40 121)

Charge d’impôt

(423)

(339)

Quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises

1 091

1 185

Résultat net de l’ensemble consolidé

35 886

17 165

dont participations ne donnant pas le contrôle

4 498

4 570

dont part du Groupe

31 388

12 595

Résultat par action 19

Résultat net, part du Groupe (en euro)

0,34

0,13

Résultat net dilué, part du Groupe (en euro)

0,34

0,13

État de la situation financière consolidée

ACTIFS (en milliers d’euros)

31/12/2021

30/06/2022

Immobilisations incorporelles

5 028

4 214

Immobilisations corporelles

6 922

4 189

Immeubles de placement

1 935 117

1 921 342

Actifs au titre des droits d’utilisation

8 590

10 032

Participations dans les entreprises associées

37 907

37 368

Autres actifs non courants

50 733

37 392

Actifs d’impôts différés

1 346

1 013

Actifs non courants

2 045 642

2 015 551

Créances clients

36 865

29 944

Autres actifs courants

34 595

38 265

Trésorerie et équivalents de trésorerie

257 178

242 306

Immeubles de placement détenus en vue de la vente

60 086

405

Actifs courants

388 724

310 919

Total actifs

2 434 366

2 326 471

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers d’euros)

31/12/2021

30/06/2022

Capital social

93 887

93 887

Primes, titres auto-détenus et autres réserves

649 231

591 857

Capitaux propres part du Groupe

743 118

685 743

Participations ne donnant pas le contrôle

202 011

201 144

Capitaux propres

945 129

886 887

Provisions non courantes

1 008

811

Dettes financières non courantes

1 237 101

1 142 871

Dépôts et cautionnements

23 003

23 608

Passifs de location non courants

8 353

9 530

Autres dettes non courantes

5 716

354

Passifs non courants

1 275 181

1 177 174

Dettes fournisseurs

16 477

20 130

Dettes financières courantes

150 144

197 815

Passifs de location courants

1 030

1 444

Provisions courantes

11 443

11 195

Autres dettes courantes

34 826

31 747

Dettes d'impôt exigible courant

136

79

Passifs courants

214 056

262 410

Total capitaux propres et passifs

2 434 366

2 326 471

1 Variation à périmètre constant
2 Grands centres et principaux centres leaders de proximité de Mercialys à surfaces constantes, représentant plus de 80% de la valeur des centres commerciaux de la Société. Les centres de Rennes et Agen ont été intégrés dans la base d’analyse au 30 juin 2022, remplaçant le centre de Clermont-Ferrand intégré dans une société détenue à 51% par Mercialys et le centre de Chartres faisant l’objet d’un projet de repositionnement
3 Rapport entre le loyer, les charges (y compris fonds marketing) et les travaux refacturés TTC, payés par les commerçants, et leur chiffre d’affaires TTC (hors grandes surfaces alimentaires)
4 Le taux d’occupation, tout comme le taux de vacance de Mercialys, n’intègre pas les conventions liées à l’activité de Commerce Éphémère
5 Les actifs entrent dans le calcul du périmètre homogène servant à calculer la croissance organique au bout de 12 mois de détention
6 FFO : Funds From Operations = Résultat net part du Groupe avant dotation aux amortissements, plus ou moins-values de cessions nettes de frais associés, dépréciations d’actifs éventuelles et autres effets non récurrents
7 Calculé sur le nombre d’actions moyen non dilué (basique), soit 93 570 578 actions
8efficacité des couvertures, risque de défaillance bancaire, prix, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, produits et charges issus du débouclage des swaps en lien avec ces rachats
9 Loi du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein des conseils d’administration et de surveillance et à l’égalité professionnelle : conformité pour les Conseils d’administration de 8 membres et moins
10 Hors impact des projets mixtes, qui pourraient également générer des marges.
11 Sites constants en nombre et en surface
12 Auxquels s’ajoutent 3 actifs diffus représentant une valeur d’expertise droits inclus totale de 8,5 M€
13 Calcul effectué sur le nombre d’actions dilué en fin de période, conformément à la méthodologie de l’EPRA concernant la NDV
14 Calcul effectué sur le nombre d’actions dilué en fin de période, puisqu’il s’agit de l’impact du FFO dans la variation de la NDV par action
15 Dont impact de la réévaluation des actifs hors périmètre organique et des Sociétés Mises en Équivalence, des capex de maintenance et des plus-values de cessions d’actifs
16 Ce taux n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, ainsi qu’aux produits et charges issus du débouclage des swaps en lien avec ces rachats
17 LTV (Loan To Value) : Endettement financier net / (Valeur vénale hors droits du patrimoine + Valeur de marché des titres de sociétés mises en équivalence pour 56,5 M€ au 30 juin 2022 et 55,9 M€ au 30 juin 2021, la valeur de patrimoine des sociétés mises en équivalence n’étant pas intégrée dans la valeur d’expertise)
18 ICR (Interest Coverage Ratio) : EBITDA / Coût de l’endettement financier net
19 Sur la base du nombre d’actions moyen pondéré sur la période retraité des actions propres :
- Nombre moyen pondéré d’actions non dilué au 1er semestre 2022= 93 570 578 actions
- Nombre moyen pondéré d’actions totalement dilué au 1er semestre 2022 = 93 570 578 actions

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Contacts

Contact analystes / investisseurs / presse :
Luce-Marie de Fontaines
Tél : +33 1 82 82 75 63
Email : ldefontaines@mercialys.com

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