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L’administration fiscale et la valorisation des biens

Estimer la valeur d’un bien

Valoriser un bien ou estimer sa valeur consiste à déterminer le prix que son propriétaire aurait obtenu s’il l’avait mis en vente et vendu.

Ce prix est dit «valeur vénale». Lorsqu’il existe un marché, une bourse des valeurs par exemple, et que le bien est standard, la chose est facile.

En revanche, elle bien plus délicate lorsque le marché manque de profondeur et que le bien est unique comme c’est le cas de la plupart des biens immobiliers.

Cet exercice de valorisation se présente fréquemment notamment lorsqu’il s’agit de remplir une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière où de retenir une valeur dans le cadre d’une donation.

Comme l’énonce l’article 761 du Code général des impôts : «Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties ...»

L’arrêt de la Cour de cassation

L’arrêt de la Cour de cassation n° 00-100.804 du 6 mai 2003 auquel se réfère le fisc depuis près de vingt ans constitue une sorte de «Table de la loi».

En résumé, les hauts magistrats jugent que l’estimation de la valeur d’un bien à une date donnée (celle du décès de son propriétaire ou celle d’une donation) ne peut se faire que par comparaison avec des biens comparables ayant fait l’objet d’une transaction avant la date en question.

En particulier, ils rejettent la valorisation obtenue par actualisation du prix obtenu lors d’une vente réelle du bien survenue après cette même date.

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