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Investissement locatif Pinel: sur quelles villes miser dans le Grand Paris?

·2 min de lecture

Tout au long du futur métro francilien, qui va bouleverser les transports à partir de 2024, l'immobilier neuf est en effervescence. Mais les hausses de prix sont déjà là, et les meilleures opportunités se trouvent en seconde couronne.

Au nord de Paris, , entre Saint-Lazare, à Paris, et Mairie de Saint-Ouen, a permis de rendre enfin concret le projet du . Ses 68 nouvelles gares doivent redessiner les déplacements des Franciliens à terme, mais elles auront aussi un impact important sur leur lieu d'habitation. D'autant que des milliers de logements vont sortir de terre dans ces futurs quartiers, et que la crise sanitaire et ses épisodes de confinement ont accéléré le télétravail, accentuant les besoins d'espace et de verdure.

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En matière d'immobilier, les effets du Grand Paris Express se font déjà ressentir sur l'évolution des prix: selon MeilleursAgents, entre le début des travaux, en 2014, et la fin 2020, les tarifs moyens des appartements anciens aux abords des nouvelles stations avaient bondi de 46,7%. Et même de 58,6% au nouveau terminus Mairie de Saint-Ouen, à plus de 6.400 euros le m² (au 1er juillet 2021). Hors fiscalité, ceux qui ont investi dans ces quartiers ont donc réalisé de belles plus-values.

Mais qu'en est-il de ceux qui ont misé sur un investissement locatif dans le neuf, sous ce qui était à l'époque le régime Scellier? "En 2015, à Saint-Ouen, un 2-pièces d'une quarantaine de mètres carrés, avec parking, était vendu aux alentours de 180.000 euros, soit 4.500 à 5.000 euros le m²", indique, dossier à l'appui, Farid Ailam, président de Valorem Investissements. Idem à Clichy-La Garenne, où les prix entre la porte de Clichy et la mairie ont augmenté d'environ 45%. "Aujourd'hui, les biens neufs y sont proposés entre 6.000 et 8.000 euros le m², selon l'emplacement et les prestations", précise-t-il.

LES PLUS FORTES HAUSSES DU GRAND PARIS EXPRESS
LES PLUS FORTES HAUSSES DU GRAND PARIS EXPRESS

Attention aux plafonds de défiscalisation atteints ou dépassés

Il fallait y avoir investi, mais, à ce prix, même avec , ces communes ne sont plus intéressantes. D'abord parce que l'essentiel des plus-values a sans doute été réalisé, et qu'il faut tenir compte des écarts de prix entre l'ancien et le neuf, ainsi que des différents frais et taxes, pour réaliser un gain éventuel. Exemple[...]

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