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Investissement locatif en Pinel : attention aux prix en Ile-de-France

Cher, l'immobilier neuf en Ile-de-France crève vite les plafonds pour profiter de l'avantage fiscal du dispositif Pinel. Mais il existe de belles opportunités en Seine-Saint-Denis ou en grande couronne.

L'Ile-de-France constitue une destination de choix pour bon nombre d'investisseurs, afin de réaliser un locatif: économiquement, c'est la région la plus importante, créant des emplois, proposant de multiples filières de formation pour les étudiants et générant donc une forte demande locative. Et ce dynamisme est renforcé par le "chantier du siècle", celui du Grand Paris Express et des quatre nouvelles lignes du métro, ainsi que le prolongement de certaines liaisons existantes. Les programmes de logements neufs sont notamment concentrés autour des 68 futures gares, autant de secteurs à prospecter pour ceux qui veulent profiter du dispositif Pinel et de son avantage fiscal.

Pour rappel, celui-ci offre cette année une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d'achat d'un appartement loué durant six, neuf ou douze ans, à des loyers plafonnés et à des personnes soumises à conditions de ressources. Attention: en 2023, les taux seront ramenés à 10,5%, 15% et 17,5%, et en 2024, à 9%, 12% et 14%. Car le régime Pinel est en train d'être remplacé par le Pinel +: les logements qui seront éligibles aux taux actuels devront soit être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit respecter certains critères de superficie minimale, d'exposition (double à partir du 3-pièces); ils devront aussi être dotés d'un balcon et être très performants en termes de consommation d'énergie et de bilan carbone de la construction.

Alors, forcément, "Actuellement, le 2-pièces classique de 42 m² coûte 220.000 euros en moyenne; il sera plutôt vendu 235.000 euros s'il respecte la condition des 45 m² minimum, auquel il faudra ajouter le prix du balcon. Et le montant sera majoré pour tenir compte des surcoûts de fabrication liés à la RE 2020 (réglementation environnementale 2020), sans compter les problématiques d'approvisionnement actuelles et la hausse des prix de l'énergie, explique Stéphane Dalliet, directeur général du pôle immobilier résidentiel de Nexity. Au final, le 2[...]

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