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Investissement locatif: défiscaliser dans un nouvel environnement

Pinel plus restrictif, crédit resserré, prix en hausse… L'investissement locatif subit des contraintes, mais reste attractif. Dans le neuf ou l'ancien, dans les métropoles ou les villes moyennes, nos conseils pour réussir son achat.

Le principe est simple et bien connu des investisseurs: acheter un appartement pour le louer et, sous réserve de respecter certaines conditions de location, bénéficier d'une réduction d'impôt. Chaque année, des milliers de Français se lancent dans ce type d'opération pour se constituer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires. Avec en bonus ces dernières années la possibilité de financer leur projet en empruntant à des taux d'intérêt extrêmement bas, profitant à fond de l'effet levier du crédit.

Mais depuis quelques mois, les paramètres ont changé. En toile de fond, une baisse générale de l'offre à environ 115.000 logements neufs en 2021, contre plus de 130.000 en 2017. Ensuite, les conditions d'emprunt ont été modifiées (lire page 84), les taux d'intérêt ayant augmenté et les banques se montrant plus sélectives. Enfin, les dispositifs de défiscalisation évoluent, notamment le Pinel dans le neuf.

Surfaces minimales

Celui-ci accorde actuellement une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% pour l'achat d'un appartement loué durant six, neuf ou douze ans, pour un montant maximum de 300.000 euros et de 5.500 euros le mètre carré. Les loyers sont plafonnés selon la localisation du bien, qui doit être loué à des personnes ne dépassant pas certains seuils de revenus. En 2023, la réduction d'impôt sera ramenée à 10,5%, 15% et 17,5%, puis en 2024 à 9%, 12% et 14%. Toutefois, avec le nouveau Pinel +, elle ne changera pas si le logement se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou s'il respecte plusieurs critères, "afin d'offrir plus de confort aux locataires et de qualité aux propriétaires, en tenant compte des nouveaux enjeux de la construction en matière de consommation d'énergie et d'empreinte carbone dans le cadre de la transition écologique", explique Franck Pettex-Sorgue, directeur général de Socotec Construction et Immobilier.

Concrètement, les logements devront respecter des surfaces minimales selon leur typologie: 28 m² pour un stud[...]

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