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Investir dans le logement senior d'occasion

·2 min de lecture

Résidences seniors et Ehpad: acheter un logement de seconde main au sein de ces établissements peut s'avérer une excellente opération. Mais attention aux mauvaises surprises sur ce marché à part.

Dans le vaste secteur de géré par des exploitants figurent les résidences services seniors, destinées à des personnes autonomes, et les Ehpad, destinés aux personnes âgées dépendantes. Le marché de ces deux types de résidences fonctionne sur la base de ce qu'on appelle un mariage à trois: le promoteur, l'investisseur privé (le bailleur), qui lui achète un appartement ou une chambre médicalisée, et l'exploitant (le locataire), qui signe avec l'investisseur un bail commercial de neuf ans. Les particuliers touchent un revenu et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux dans le cadre d'un montage particulier, appelé loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Insécurité juridique

Acheter sur le marché dit secondaire permet d'abord un prix d'achat plus accessible: même s'il est rarement inférieur à 100.000 euros, le ticket d'entrée est réduit d'environ 20% par rapport à celui de la même résidence, en neuf. "Pour les investisseurs disposant de liquidités, cela permet de rentabiliser plus vite leur placement", souligne Alexandre Teitgen, directeur général de LB2S, filiale du groupe Consultim. Le rendement passe en effet de 2% ou 3% à 4% ou 5%, soit un gain de 2 points (à 30% de rentabilité).

Ce rendement élevé reflète aussi un risque précis. Car dans un achat d'occasion, le bail commercial est plus ou moins proche de son terme des neuf ans, ce qui augmente l'insécurité juridique. "Le locataire risque en effet de vouloir renégocier son loyer à la baisse", explique Benjamin Cabagno, avocat spécialisé du cabinet Choisez. D'où l'intérêt de sélectionner plutôt un bien ancien dont le bail vient d'être renouvelé qu'un actif assorti d'un bail proche de son échéance.

Après la rentabilité locative, d'autres points de vigilance s'imposent. "A commencer, comme pour tout placement immobilier, la pertinence de l'emplacement de l'immeuble et la qualité de la construction: les seniors apprécient la proximité des transports et des commerces", remarque Lionel Simon, conseiller en immobilier meu[...]

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