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Comment estimer la valeur vénale IFI des parts de SCI

Quelques rappels : les actifs de nature immobilière font l’objet d’un impôt lorsque leur valeur cumulée dépasse 1,3 million d’euros. L’article 965 du Code général des impôts stipule que : «L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année : 1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ; …» Il est d’ailleurs assez cocasse que la date retenue pour l’évaluation soit le 1er janvier de l’année considérée, jour férié où l’on peut imaginer que toutes les transactions sont impossibles et donc que les valeurs dites vénales sont … nulles ! Quoi qu’il en soit, l’estimation des biens et droits immobiliers représente souvent un véritable casse-tête, le CGI et le BOFIP fournissant peu de réponses aux questions que se posent inévitablement les contribuables assujettis. Il en résulte une sorte de «jeu de ping-pong» entre ceux-ci, l’administration fiscale et l’intervention des hauts magistrats qui construisent une jurisprudence. Exemple : l’estimation des parts d’une SCI Le 9 février 2022, la Cour de cassation a arrêté la méthode à retenir pour estimer la valeur vénale des parts d’une SCI donnant à bail un immeuble commercial. Pour ce faire, elle s’est fondée sur une expertise, réalisée par un expert, donnant les principes suivants : la valeur à retenir est égale à 85 % du quart de la somme de trois fois la valeur en pleine propriété et de la valeur de rendement du bien. Pour parler clair, on retient trois quarts de la valeur en pleine propriété et un quart de la valeur de rendement avant d’appliquer une décote de 15%. Décote ayant pour but de prendre en compte la nature commerciale du bail. Bien entendu, il convient aussi de prendre en Cliquez ici pour lire la suite