Déjouer les risques de la vente d'un bien immobilier en viager

Même s’il constitue un marché de niche, le viager immobilier retrouve, ces dernières années, une nouvelle jeunesse tant auprès des vendeurs que des acheteurs. L’opération présente de réels avantages mais aussi des risques qu’il vaut mieux connaître et limiter avant de s’engager.

Le viager est une vente qui se caractérise par des modalités de règlement spécifiques : tout ou partie du prix étant versé sous forme de rente jusqu’au décès du vendeur. Par ailleurs, le vendeur peut se réserver la faculté de vivre dans le bien cédé.

Pour le vendeur, c’est le moyen de répondre à l’augmentation de ses besoins de financement tout en préservant son cadre de vie. Pour l’acheteur, celui d’acquérir un bien en espérant un prix plus intéressant que celui du marché, sans avoir recours au prêt bancaire.

Il existe 2 types de vente en viager :

- Le viager occupé est le système le plus répandu. Il permet au crédirentier (nom donné au vendeur en viager en sa qualité de bénéficiaire de la rente) de se réserver un droit d’usage et d’habitation sur le bien (possibilité pour le vendeur de conserver sa vie durant ou pour une durée limitée la jouissance du bien vendu. Plus restrictif que l’usufruit, il ne permet pas la location du bien vendu à des tiers). En contrepartie, c’est à lui qu’incombera l’ensemble des charges locatives (dépenses d’entretien du bien, taxe d’habitation …).

- Le viager libre permet au débirentier (nom donné à l’acheteur en viager en sa qualité de redevable de la rente) de disposer, dès la vente, de la faculté d’occuper le bien ou de le louer. Mais, dans ce cas, le vendeur n’est plus tenu à aucune charge.
Comme dans toute vente, le prix de cession est déterminé en fonction de la valeur du logement. Cependant, dans le cadre d’une vente en viager, cette valeur est affectée d’une décote dépendant du type de viager, de l’espérance de vie du vendeur et de l’éventuelle ...

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