Crédit immobilier : comment trouver celui qui vous convient

Est-ce le moment pour acheter de l'immobilier ? A vrai dire, la réponse dépend beaucoup de votre profil personnel et, en définitive, n'appartient qu'à vous. Ce qui est sûr, en revanche, c'est que la période aura rarement été aussi propice pour décrocher un crédit immobilier à bon compte.

Prendre cette décision n'est pas une mince affaire et, pour de nombreuses personnes, c'est même un acte qui ne se répétera pas deux fois. Voici quelques pistes pour trouver le crédit adapté à votre situation.

 

Trouver le bon intermédiaire

Pour trouver un crédit immobilier, la solution la plus évidente est d'aller voir son banquier. En fonction des qualités de votre conseiller bancaire, de l'ancienneté des relations que vous ou votre famille entretenez avec lui et donc de la connaissance qu'il a de votre situation, il peut s'agir d'un excellent choix. Mais rien ne vous interdit de vous lancer sur une autre piste, histoire d'avoir un point de comparaison. Il existe aujourd'hui une foule de courtiers en crédit immobilier : des sociétés indépendantes des réseaux bancaires, qui vont examiner votre dossier et négocier pour vous auprès de plusieurs établissements bancaires, moyennant une commission. Un des plus connus, Meilleurtaux.com, a eu son heure de gloire au moment de la bulle internet et avait même été introduit en bourse à cette époque. Une petite visite sur ce site ne vous fera pas de mal, ne serait-ce que pour jeter un oeil au baromètre des taux, qui vous indique à un moment donné les meilleurs taux que vous pouvez espérer en fonction de la durée de l'emprunt. Actuellement, certains prêts peuvent être accordés avec un taux fixé à 2,65% sur 15 ans, même si une telle performance nécessite un dossier financier très solide.

 

Passez par un courtier en ligne... ou pas

Ce métier de courtier en crédit est assez récent, même s'il compte quelques "anciens", comme Cafpi, créé au début des années 1970, qui revendique le rang de "numéro un des courtiers". Celui-ci indique sur son site internet travailler avec 120 banques ! Le chiffre peut surprendre par son importance : y a-t-il vraiment autant de banques en France ? En fait, il inclut les nombreuses caisses locales des Caisses d'Epargne ou des Banques populaires. D'autres courtiers affichent plus modestement une dizaine de partenaires bancaires, qui peuvent être des grandes banques à réseaux (BNP Paribas, LCL, Société Générale, etc) mais aussi des acteurs plus spécialisés comme la banque en ligne Axa Banque ou GE Money, filiale de crédit aux particuliers de General Electric. Certains courtiers misent sur la relation par internet avec leurs clients, comme Empruntis ou Meilleurtaux. D'autres préfèrent aller plus traditionnellement à la rencontre des candidats emprunteurs, comme Artémis Courtage, qui fêtera cette année ses cinq ans d'existence. Une chose est certaine, les courtiers gagnent la confiance d'un nombre croissant de clients : plus de 25% des prêts immobiliers passent désormais par leur intermédiaire. "La réglementation à laquelle nous sommes soumis s'est durcie, avec des obligations de formation et une inscription au registre des intermédiaires financiers de l'ORIAS, rappelle Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artémis Courtage. Ce sont des contraintes supplémentaires pour nous, mais aussi une reconnaissance de notre métier."

 

Trouver le bon taux

Si les clients recourent à un courtier, c'est souvent avec l'espoir, parfois fondé, de trouver un taux d'intérêt inférieur. Mais le chiffre annoncé n'est pas le seul point important. L'emprunteur peut être amené à choisir entre un taux fixe, déterminé dès l'origine pour toute la durée du crédit, ou un taux variable, qui va évoluer en cours de vie en fonction de variables extérieures comme le taux Euribor. Cette deuxième solution est peu utilisée actuellement. "Les crédits à taux variables purs ne représentent que 5% de notre activité actuellement, explique Ludovic Huzieux. Ce n'est pas étonnant, car choisir un taux variable se justifie lorsqu'on s'attend à une baisse des taux, ou si cela permet d'obtenir un taux initial nettement inférieur au taux fixe proposé." Précisément, nous vivons dans une période de taux bas, dont on attend plutôt la remontée, et l'écart actuel entre taux fixes et variables est faible, de l'ordre de 0,5%. Le choix d'un taux variable ne se justifie actuellement que dans des cas très particuliers. Par exemple, si vous achetez un bien avec pour objectif d'y faire des travaux et de le revendre ainsi plus cher dans un délai assez court, vous serez sans doute amené à rembourser par anticipation votre crédit, ce qui diminue votre risque de voir le taux remonter. Sans doute les taux variables souffrent-ils aussi du souvenir de la crise de l'immobilier américain et des "subprimes". Des ménages américains avaient contracté des emprunts dont les mensualités augmentaient brutalement au bourt d'un ou deux ans, les menant droit à la ruine. Rien de tel en France, même si l'histoire du crédit immobilier est émaillée de quelques affaires, comme celle du Crédit Foncier ou de BNP Invest Immo, où les clients se sont retrouvés exposés au franc suisse. La banque a d'ailleurs finalement indemnisé les victimes.

 

Si les taux variables n'ont pas la cote en ce moment, il reste une alternative possible aux taux fixes, les taux mixtes. "Dans ce cas de figure, le taux va rester fixe pendant une période assez longue, de l'ordre de 10 ans, puis devenir variable, tout en restant dans une marge de fluctuation de plus ou moins 2% par rapport au taux initial", explique Ludovic Huzieux. Voilà qui peut intéresser un jeune travailleur célibataire achetant un studio pour se loger, mais se projetant déjà dans un futur où il aura besoin de plus d'espace pour fonder une famille. Tout dépend alors de son état d'esprit : le choix d'un taux mixte conviendra s'il a pour objectif de revendre ce premier bien lors de l'achat du second. Au contraire, s'il pense alors le conserver pour le louer, un taux fixe sera préférable. Le crédit idéal n'existe pas, car tous les investisseurs en immobilier ne se ressemblent pas. D'où l'importance d'être bien conseillé.

 

Emmanuel Schafroth