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Crédit immobilier : il n'y a pas que le taux qui compte

Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artémis Courtage

Ca y est, vous êtes prêts à acheter votre future résidence. Et, comble de bonheur, votre banque vous a même accordé un taux compétitif pour emprunter. Mais êtes-vous sûr d'avoir pensé à tout ?

Les contrats relatifs aux prêts immobiliers sont aussi complexes que rébarbatifs et les lire in extenso est une véritable gageure pour le néophyte. Autant savoir poser les bonnes questions à votre intermédiaire, pour vérifier que les clauses du contrat correspondent à votre profil d'emprunteur.

 

Un des points importants est la fameuse "assurance emprunteur". Si celle-ci n'est pas légalement obligatoire, la banque prêteuse ne se privera généralement pas de l'exiger et se couvrira ainsi contre le risque de non-remboursement de votre part dans des cas comme le décès ou l'invalidité. Mais le coût de cette assurance peut-être très variable. "Pour les trois quarts des prêts immobiliers, l'assurance de prêt est le contrat "groupe" de la banque et offre des garanties très larges, rappelle Ludovic Huzieux, directeur associé du courtier en prêt immobilier Artémis Courtage."

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Assurance emprunteur : à négocier
Mais une partie des multiples clauses de couverture ne concernent pas tout le monde. "Certains contrats intègrent par exemple la possibilité pour le souscripteur de travailler dans n'importe quelle zone de la planète, tandis que d'autre restreignent la couverture à certains pays", explique Ludovic Huzieux. Si vous êtes ingénieur chez Total, peut-être serez vous amené à travailler au Nigéria, mais si vous êtes ouvrier agricole dans le Bordelais depuis cinq générations, vous n'avez sans doute pas besoin d'une couverture aussi large ! Dans un autre genre d'idées, certaines assurances prévoient que vous soyez protégés même en cas de pratique de la plongée sous-marine jusqu'à 40 mètres. Si vous êtes allergique à l'eau et qu'à 50 ans passés, vous ne savez toujours pas nager, cela ne vous concerne guère, donc inutile de payez pour ça. "Il est d'autant plus intéressant de négocier une assurance de prêt individualisée si vous êtes une personne présentant un profil de risque faible : jeune, non fumeur, sans problème de santé et peu susceptible de travailler dans des pays à risque, résume Ludovic Huzieux. Dans ce cas, le coût de l'assurance peut être divisé par deux ou trois et descendre jusqu'à 0,10% du montant du prêt."
Bonne nouvelle pour les emprunteurs ayant signé un peu vite, la loi 2014-344, dite loi Hamon, votée le 17 mars dernier, leur permettra désormais de rectifier le tir. "Elle instaure un droit de substitution, sans pénalités financières, de l'assurance de prêt immobilier dans un délai d'un an à compter de la signature du contrat", précise Ludovic Huzieux. A priori, ce dispositif ne sera applicable que pour les prêts contractés après la publication du décret d'application de la loi, qu'on attend encore.

 

Choisir la garantie la plus adaptée
Autre point important à regarder pour l'emprunteur, la nature de la garantie apporté à la banque prêteuse. "Cette garantie peut être amenée par une société spécialisée, comme Crédit Logement, et coûte alors environ 1% du montant total du crédit, rappelle Ludovic Huzieux. La solution alternative est la prise d'une hypothèque, ce qui reviendra plus cher que 1% sur du neuf, mais moins cher sur de l'ancien." Lorsque l'emprunteur doit vendre un bien ancien pour acheter le nouveau, il doit par ailleurs négocier un prêt relais en plus du prêt principal. Deux prêts, donc deux garanties à apporter, alors qu'un des deux prêts ne va durer que quelques mois. "La rédaction d'une promesse d'affectation hypothécaire, acte réalisé sous seing privé donc peut coûteux, peut éviter cette "double peine", même si la banque est en droit de refuser cette solution", selon Ludovic Huzieux. Passer par un courtier peut faciliter cette négociation, la banque étant alors directement mise en concurrence avec d'autres.

 

Quelles pénalités en cas de remboursement anticipé ?
Cela peut paraître paradoxal, mais certains prêts prévoient en cas de remboursement anticipé des pénalités potentiellement douloureuses. "Ces pénalités peuvent monter jusqu'à 3% du montant restant à rembourser", indique Ludovic Huzieux. Or, pour qui est susceptible d'avoir des rentrées d'argent difficilement prévisibles, comme des primes de fin d'année ou un héritage, les affecter à une diminution de votre dette peut être un acte de saine gestion. Là encore, il s'agit d'un point négociable avec la banque. On peut obtenir une suppression pure et simple des pénalités ou au moins une dégressivité en fonction de la durée. Bref, la recherche du bon prêt immobilier mérite qu'on s'y intéresse de prêt. Et Ludovic Huzieux d conclure, dans un sourire, que "si vous ne prévoyez rien au début, vous ne courez aucun risque d'avoir de bonnes surprises."

 

Emmanuel Schafroth