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Crédit immobilier : emprunter sur 25 ans ne suffit plus à « compenser la hausse des prix »

25 ans limite
25 ans limite

« Les banques ont accéléré la hausse des taux. » Ce constat, c'est l'observatoire Crédit Logement-CSA qui le dresse dans son baromètre mensuel du mois d'août, publié mardi 6 septembre. Cet observatoire fait figure de référence du secteur, puisqu'il s'appuie sur plus de 300 000 opérations immobilières chaque année via la garantie Crédit Logement, sur les analyses de l'économiste Michel Mouillart, et les outils de l'institut CSA.

Or le taux moyen constaté en août, toutes durées confondues, est de 1,82%. Il était de 1,70% un mois plus tôt, de 1,52% en juin... et 1,10% en février dernier. Le record d'octobre dernier, avec un plus bas à 1,04%, fait clairement partie du passé. Ces hausses sont visibles sur toutes les durées, et les crédits les plus courts - sur 15 ans - ont vu leur taux moyen doubler en quelques mois, de 0,86% fin 2021 à 1,71% à présent.

Et pourtant... la hausse des taux pourrait être encore plus rapide, comme le reconnaît cet observatoire : « Il est vrai que la remontée des taux des crédits reste limitée par les taux d'usure. En effet, la prise en compte du coût de l'assurance et des garanties obligatoires à côté des frais de dossier, limite les taux des crédits, plus fortement qu'avant l'été, afin de permettre la sortie d'un TAEG [taux annuel effectif global, prenant en compte le crédit et les coûts annexes, NDLR] acceptable. » Car les seuils de l'usure, cibles de nombreuses critiques ces derniers mois, s'appliquent non pas aux taux nominaux de crédit - le taux de l'emprunt, celui mis en avant par la banque ou le courtier - mais aux TAEG, assurance et garantie incluses. En clair : les emprunteurs présentant de moins bons dossiers ont bien peu de marge pour obtenir leur crédit. Si les coûts sont trop élevés, il y a un risque de blocage et donc de refus de dossier.

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