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Ascendas Reit réalise son premier investissement dans des centres de données européens pour un montant de S$904,6 millions de dollars singapouriens

·15 min de lecture

SINGAPOUR, 18 mars 2021 /PRNewswire/ -- Ascendas Funds Management (S) Limited (le « Gestionnaire »), en sa qualité de gestionnaire d'Ascendas Real Estate Investment Trust (« Ascendas Reit ») (Singapore: A17U), a le plaisir d'annoncer l'acquisition proposée d'un portefeuille de centres de données situés en Europe (l' « Acquisition proposée »)[1], pour un montant de S$904,6 millions[2] (« Contrepartie totale ») auprès de filiales de Digital Realty Trust, Inc. (« Vendeur »). Le portefeuille comprend 11 centres de données (le « portefeuille cible » ou les « propriétés cibles ») situés au Royaume-Uni (« UK ») (4 propriétés), aux Pays-Bas (3 propriétés), en France (3 propriétés) et en Suisse (1 propriété).

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M. William Tay, directeur exécutif et chef des opérations, a déclaré : « Cette acquisition nous donne une occasion unique de posséder un portefeuille de centres de données bien fréquentés, situés sur les principaux marchés en Europe. Elle vient compléter notre portefeuille de centres de données existant à Singapour et augmentera la contribution du secteur à S$1,5 milliard de dollars singapouriens, soit 10 % des biens d'investissement sous gestion. Nous voyons un bon potentiel dans le secteur des centres de données et nous continuerons à rechercher et à réaliser d'autres acquisitions lorsque les opportunités se présenteront. »

Key Merits de l'acquisition proposée

1. Accroît l'exposition d'Ascendas Reit à la catégorie d'actifs des centres de données résilient

La demande de centres de données devrait augmenter en raison de la dépendance croissante aux données et aux applications en ligne, ainsi que de l'accélération de la numérisation dans tous les secteurs.

Parmi les principales tendances qui continuent de soutenir la demande des centres de données, citons l'adoption croissante du cloud computing, le nombre croissant d'internautes et d'appareils mobiles, les exigences de stockage de données plus importantes et les tendances technologiques à croissance rapide telles que l'analyse de données volumineuses, l'Internet des objets (IoT), l'industrie 4.0, le réseau 5G, le commerce électronique, les services de streaming vidéo, etc.

En outre, les lois sur la souveraineté des données devraient profiter aux centres de données européens car les entreprises choisissent de stocker leurs données en Europe pour servir les grands marchés locaux.

Le portefeuille cible augmentera l'investissement d'Ascendas Reit dans les centres de données à 10 % (S$1,5 milliard de dollars singapouriens) du total des biens d'investissement de S$15,0 milliards de dollars singapouriens (contre 4 % ou S$0,5 milliard de dollars singapouriens au 31 décembre 2020).

2. 93 % du portefeuille cible (par valeur d'actifs) est situé sur les principaux marchés européens des centres de données

Le portefeuille cible comprend 11 centres de données, dont neuf (93 % du portefeuille cible par valeur d'actif) sont situés stratégiquement à Londres, Amsterdam et Paris, qui sont les principaux marchés de centres de données en Europe.

Londres, Amsterdam et Paris sont classés respectivement premier, troisième et quatrième marchés de colocation en Europe, avec une taille de marché de colocation combinée d'environ 1 383 mégawatts (« MW ») au 31 décembre 2020.[3]

Ils bénéficient de la proximité de grands centres de population et disposent de la connectivité et des infrastructures nécessaires pour attirer les fournisseurs de centres de données.

3. Les marchés européens des centres de données enregistrent une forte croissance de leur capacité, grâce à des niveaux de demandes élevés

Selon CBRE, la demande des centres de données de colocation a dépassé l'offre en 2020 sur l'ensemble des marchés FLAP[4] , alors que de plus en plus d'entreprises se lancent dans leurs plans de transformation numérique. Les entreprises augmentent leur consommation de services cloud, ce qui entraine une demande de colocation de la part des fournisseurs de cloud. La colocation est également de plus en plus utilisée pour satisfaire les besoins informatiques des entreprises, dont l'ampleur et la complexité ne cessent de croître.

En 2020, un total de 201 MW a été pris en charge sur les marchés FLAP (Francfort 67 MW, Londres 86 MW, Amsterdam 32 MW et Paris 17 MW) grâce à une nouvelle offre de 174 MW (Francfort 62 MW, Londres 26 MW, Amsterdam 57 MW et Paris 29 MW).

Par conséquent, le taux d'inoccupation des marchés FLAP s'est amélioré pour atteindre 19 % (contre 21 % en 2019). En 2021, le taux d'inoccupation devrait encore baisser pour atteindre 17 %, en raison d'une forte demande. L'absorption du marché, qui correspond au nombre d'années qu'il faudrait à l'offre vacante actuelle pour être entièrement louée[5], était de 2,4 ans au 31 décembre 2020 (contre 3,0 ans en 2019) et devrait baisser à 2,3 ans en 2021.[3]

4. Améliore la diversité du portefeuille d'Ascendas Reit et offre davantage de terrains en pleine propriété

Avec l'acquisition proposée, le portefeuille d'Ascendas Reit sera géographiquement diversifié, avec 60 % des biens d'investissement à Singapour, 14 % aux États-Unis (« US »), 14 % en Australie et 12 % au Royaume-Uni/Europe.

Environ 67 % du portefeuille cible (par valeur d'actif) est situé sur des terrains en pleine propriété, tandis que les 33 % restants[6] sont situés sur des terrains en location, la durée moyenne pondérée des baux fonciers étant de 42,9 ans[7]. Le portefeuille d'Ascendas Reit se renforcera encore grâce à l'augmentation de la proportion de terrains en pleine propriété (par valeur d'actif) de 35,4 % à 37,5 %[8] en supposant la réalisation de l'acquisition du portefeuille cible.

5. Flux de revenus stables et durables grâce à la moyenne pondérée des baux jusqu'à l'expiration (« WALE ») et aux structures de bail triple net

Le portefeuille cible a une WALE longue de 4,6 ans par revenu locatif. Environ 83 % des baux (en termes de revenu locatif) comportent des augmentations de loyer annuelles comprises entre 1,0 % et 3,0 %, ce qui permet une croissance interne.[9]

Au 31 décembre 2020, 58 % des revenus locatifs du Portefeuille Cible sont loués sur une base triple net où toutes les dépenses immobilières telles que l'entretien, les taxes et les assurances sont à la charge des locataires. Les 42 % restants comprennent des baux dans des centres de données de colocation où Ascendas Reit sera propriétaire des M&E et sera responsable des dépenses immobilières.

6. Renforce l'ensemble de la clientèle avec des entreprises de qualité

Le portefeuille cible est occupé à 97,9 %[9] par 14 clients fidèles et de grande importance. Ces clients opèrent dans une gamme de secteurs tels que les services financiers, les télécommunications, les technologies de l'information, la vente au détail (supermarchés) et l'éducation, et louent les propriétés pour leurs besoins en centres de données.

7. Acquisition relutive de la distribution par unité (« DPU »)

Le rendement du revenu net de la propriété (« NPI »)[10] pour la première année est d'environ 6,0 % et 5,7 % respectivement avant les coûts de transaction et après les coûts de transaction. L'impact pro forma sur les DPU pour l'exercice commençant le 1er janvier 2020 et se terminant le 31 décembre 2020 devrait être une amélioration de 0,189 centimes de Singapour en supposant que l'acquisition proposée ait été réalisée le 1er janvier 2020.[11]

Détails de l'acquisition

Ascendas Reit, par l'intermédiaire de ses filiales en propriété exclusive, a conclu aujourd'hui un accord de vente et d'achat avec le vendeur et devrait achever l'acquisition proposée aujourd'hui au Royaume-Uni.

La contrepartie totale de S$904,6 millions de dollars singapouriens correspond aux évaluations indépendantes du marché des propriétés ciblées, qui s'élèvent à S$905,0 millions de dollars singapouriens[12].

Ascendas Reit devrait encourir un coût de transaction estimé à S$55,4 millions de dollars singapouriens, qui comprend le droit de timbre, les frais de consultation professionnel et les frais d'acquisition versés au gestionnaire en espèces (soit 1 % de la contrepartie totale de S$904,6 millions de dollars singapouriens, ce qui représente environ S$9,0 millions de dollars singapouriens).

Le coût d'acquisition total de S$960,0 millions de dollars singapouriens, sera financé par le produit de la levée de fonds d'actions[13] annoncé le 10 novembre 2020, du financement par emprunt et/ou les ressources de trésorerie internes.

À propos du portefeuille cible

Les 11 centres de données ont une surface locative nette totale de 61 637 m². Six centres de données sont situés sur des terrains en pleine propriété, tandis que les cinq autres centres de données[14] sont situés sur des terrains en location, avec une moyenne pondérée de 42,9 ans pour la durée du bail.

En incluant le portefeuille cible, Ascendas Reit possédera 212 propriétés d'une valeur de S$15,0 milliards de dollars singapouriens, dont 96 propriétés (S$9,0 milliards de dollars singapouriens) à Singapour, 37 propriétés (S$2,1 milliards de dollars singapouriens) en Australie[15], 49 propriétés (S$1,7 milliard de dollars singapouriens) au Royaume-Uni/Europe et 30 propriétés aux États-Unis (S$2,1 milliards de dollars singapouriens).

Pour plus de détails sur le projet d'acquisition proposée et les différents centres de données, veuillez-vous référer (1) à l'annonce ci-jointe et (ii) à la présentation aux investisseurs, toutes deux intitulées « Acquisition proposée d'un portefeuille de 11 centres de données en Europe », datées du 17 mars 2021.

Statistiques du portefeuille cible

Emplacement et nombre de propriétés

11 centres de données

Londres, Royaume-Uni : 3 propriétés

Amsterdam, Pays-Bas : 3 propriétés

Paris, France : 3 propriétés

Manchester, Royaume-Uni : 1 propriété

Genève, Suisse : 1 propriété

Superficie du terrain

136 816 m²

Régime foncier (par valeur d'actif)

En pleine propriété : 6 propriétés

Propriété à bail : 5 propriétés[16] dont le bail foncier moyen pondéré jusqu'à l'échéance est de 42,9 ans

Surface louable nette totale

61 637 m²

WALE (en fonction du revenu brut)

4,6 ans

Taux d'occupation

97,9 %

Nombre total de clients

14

Structures locatives (par revenu locatif)

58% de triple-net

42% de colocation

[1] L'acquisition proposée sera réalisée par l'acquisition de la totalité du capital action émis de certaines sociétés

qui possèdent les propriétés de la cible. La contrepartie totale est soumise à un ajustement du fonds de roulement à l'achèvement, comme indiqué dans le contrat de vente et d'achat. Veuillez-vous reporter à l'annonce intitulée « Acquisition proposée d'un portefeuille de 11 centres de données en Europe » et datée du 17 mars 2021 pour plus de détails.

[2] Comprenant environ 250,25 millions de livres sterling pour les propriétés cibles situées au Royaume-Uni et environ 276,85 millions d'euros pour les autres propriétés cibles situées aux Pays-Bas, en France et en Suisse. Taux de change illustratif de 1,0000 GBP : S$1,8395 et EUR1,0000 : S$1,6047 sont utilisés pour toutes les conversions des montants en livres sterling et en euros en dollars de Singapour respectivement dans ce communiqué de presse.

[3] Source : CBRE Research, T4 2020. Les données se rapportent au marché de la colocation vis-à-vis des opérateurs dans chaque ville.

4] Le terme « FLAP » désigne les quatre plus grands marchés de la colocation en Europe : Francfort, Londres, Amsterdam et Paris.

[5] Sur la base de la participation moyenne fixe des cinq années précédentes.

[6] Comprend deux propriétés sur la base d'un bail perpétuel.

[7] Au 31 décembre 2020.

[8] Pro forma au 31 décembre 2020.

[9] Au 31 décembre 2020.

[10] Le rendement de l'IPN est calculé à partir de l'estimation de l'IPN prévu pour la première année d'acquisition.

[11] L'impact pro forma annualisé des DPU est calculé sur la base des hypothèses suivantes : a) Ascendas Reit a réalisé l'acquisition proposée le 1er janvier 2020, détient et exploite les propriétés cibles jusqu'au 31 décembre 2020, b) l'acquisition proposée est financée par des capitaux propres d'environ S$612,5 millions de dollars singapouriens (environ 63,8 % du coût d'acquisition total) et des emprunts supplémentaires de S$347,5 millions de dollars singapouriens (36,2 %) et, c) le gestionnaire choisit de recevoir ses honoraires de base à 80 % en espèces et à 20 % en parts.

[12] Les évaluations ont été commandées par le gestionnaire et HSBC Institutional Trust Services (Singapore) Limited (fiduciaire d'Ascendas Reit) et réalisées par Newmark Knight Frank Valuation & Advisory, LLC, en utilisant les approches de comparaison des ventes et de capitalisation des revenus. Les évaluations indépendantes ont conclu à une valeur de marché globale de 250 250 000 GBP pour les propriétés du Royaume-Uni et de 277 100 000 EUR pour les autres propriétés cibles. Veuillez-vous reporter à l'annonce intitulée « Acquisition proposée d'un portefeuille de 11 centres de données en Europe » datée du 17 mars 2021 pour les dates de valorisation.

[13] Veuillez-vous reporter à l'annonce « Lancement de la levée de fonds d'actions pour un produit brut d'environ S$1 200 millions de dollars singapouriens » datée du 10 novembre 2020.

[14] Comprend deux propriétés sur la base d'un bail perpétuel.

[15] Comprend le 1-5 Thomas Holt Drive à Sydney, Australie, acquis le 13 janvier 2021.

[16] Comprend deux propriétés sur la base d'un bail perpétuel.

À propos d'Ascendas Real Estate Investment Trust ( www.ascendas-reit.com )

Ascendas Real Estate Investment Trust (Ascendas Reit) est le premier et le plus grand fond commercial côté en bourse et fond d'investissement immobilier industriel e Singapour Elle a été cotée à la Singapore Exchange Securities Trading Limited (SGX-ST) en novembre 2002.

Au 31 décembre 2020, les biens d'investissement gérés par Ascendas Reit s'élevaient à S$13,7 milliards de singapouriens. Le portefeuille comprend 200 propriétés réparties sur les marchés développés de Singapour, d'Australie, du Royaume-Uni et des États-Unis. Le portefeuille d'Ascendas Reit comprend des parcs commerciaux et scientifiques, des immeubles de bureaux en banlieue, des propriétés industrielles de haute spécification, des propriétés industrielles légères, des centres de logistique et de distribution, ainsi que des développements intégrés, des équipements et des propriétés commerciales.

Ces propriétés abritent une base de locataires de plus de 1 450 entreprises internationales et locales issues d'un large éventail de secteurs et d'activités, notamment la recherche et le développement, les sciences de la vie, les technologies de l'information, l'ingénierie, l'industrie légère, les prestataires de services logistiques, l'électronique, les télécommunications, les services de fabrication et le soutien administratif dans le secteur tertiaire. Les principaux locataires sont Singtel, Stripe, DSO National Laboratories, Pinterest, DBS, CareFusion, Wesfarmers, Citibank et JPMorgan.

Ascendas Reit est répertorié dans plusieurs indices. Il s'agit notamment de l'indice FTSE Straits Times, de l'indice Morgan Stanley Capital International, Inc (MSCI), de l'indice immobilier mondial de l'European Public Real Estate Association/National Association of Real Estate Investment Trusts (EPRA/NAREIT) et de l'indice Global Property Research (GPR) Asia 250. Ascendas Reit a une note d'émetteur « A3 » par Moody's Investors Service.

Ascendas Reit est gérée par Ascendas Funds Management (S) Limited, une filiale à part entière de CapitaLand Limited, cotée à Singapour, l'un des plus grands groupes immobiliers diversifiés d'Asie.

À propos de CapitaLand Limited ( www.capitaland.com )

CapitaLand Limited (CapitaLand) est l'un des plus grands groupes immobiliers diversifiés d'Asie. Basée et cotée à Singapour, elle possède et gère un portefeuille mondial d'une valeur d'environ S$132,5 milliards de dollars singapouriens au 31 décembre 2020. Le portefeuille de CapitaLand s'étend sur diverses catégories de biens immobiliers, notamment les commerces, la vente au détail, les parcs d'affaires, l'industrie et la logistique, le développement intégré, le développement urbain, ainsi que les logements et les résidences. Présent dans plus de 230 villes dans plus de 30 pays, le groupe fait de Singapour et de la Chine ses principaux marchés, tout en poursuivant son expansion sur des marchés tels que l'Inde, le Vietnam, l'Australie, l'Europe et les États-Unis.

CapitaLand possède l'une des plus grandes entreprises de gestion d'investissements immobiliers au monde. Elle gère six sociétés d'investissement immobilier (REIT) et sociétés commerciales cotées en bourse, ainsi que plus de 20 fonds privés. CapitaLand a lancé le premier REIT de Singapour en 2002 et aujourd'hui, sa stabilité de REIT et de fiducie commerciale comprend CapitaLand Integrated Commercial Trust, Ascendas Real Estate Investment Trust, Ascott Residence Trust, CapitaLand China Trust, Ascendas India Trust et CapitaLand Malaysia Mall Trust.

CapitaLand place la durabilité au cœur de ses activités. En tant que société immobilière responsable, CapitaLand contribue au bien-être environnemental et social des communautés où elle opère, tout en offrant une valeur économique à long terme à ses parties prenantes.

Avis important :

Ce communiqué de presse peut contenir des déclarations prospectives. Nous vous conseillons de ne pas accorder une confiance excessive à ces déclarations prospectives, qui sont fondées sur l'opinion actuelle de la direction concernant des événements futurs. Ni Ascendas Funds Management (S) Ltd, ni aucun de ses affiliés, conseillers ou représentants ne pourront être tenus responsables (par négligence ou autre) pour toute perte, quelle qu'elle soit, résultant directement ou indirectement de l'utilisation, de la confiance ou de la distribution de ce communiqué de presse ou de son contenu, ou de toute autre conséquence liée à ce communiqué de presse. L'experience d'Ascendas Reit n'est pas une indication des performances futures. La cotation des parts d'Ascendas Reit (les « parts ») à la Singapore Exchange Securities Trading Limited (SGX-ST) ne garantit pas la liquidité du marché. Le présent communiqué de presse est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas une invitation ou une offre d'acquisition, d'achat ou de souscription des parts. Pour consulter l'intégralité de la clause de non-responsabilité, veuillez cliquer ici.

Located in London, the largest and most mature colocation data centre market in Europe, the two-storey Croydon (pictured) is one of the 11 European data centres that Ascendas Reit is acquiring. The DPU accretive acquisition marks the Reit’s maiden investment in European data centres.
Located in London, the largest and most mature colocation data centre market in Europe, the two-storey Croydon (pictured) is one of the 11 European data centres that Ascendas Reit is acquiring. The DPU accretive acquisition marks the Reit’s maiden investment in European data centres.

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