Acheter en SCI : la solution pour les familles recomposées

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L'achat d'un bien immobilier pour des familles recomposées peut soulever des questions : comment protéger mon concubin sans léser mes héritiers ? Les accords de principe conclus aujourd'hui resteront-ils valables en cas de litige ultérieurs ?

Pour se prémunir des solutions existent, par exemple via les SCI (KOSDAQ: 036120.KQ - actualité) et plus particulièrement grâce au système du démembrement croisé.

Principe

Le démembrement croisé consiste par pour un couple à acheter un bien en SCI, à en démembrer les parts (usufruit/nue-propriété) et à se les répartir de manière croisée. Par exemple, Mr A et Mme B créent une SCI au capital composé de 100 parts. Mr A récupère la nue-propriété des parts numérotées de 1 à 50 ainsi que l'usufruit des parts 51 à 100. Mme B aura quant à elle l'usufruit des parts 1 à 50 et la nue-propriété des parts 51 à 100.

Avantages

Le premier avantage tient à la possibilité de transmission. Si Mr A et Mme B ont eu chacun des enfants d'une union précédente, ils pourront au cours de leur existence transmettre la nue-propriété du bien à leurs enfants respectifs, tout en s'assurant de conserver la jouissance du bien. Fiscalement, cela permet aussi de valoriser la transmission sur la seule base de la nue-propriété (par exemple 60% de la valeur du bien si le donateur a entre 61 et 70 ans).

Mais c'est surtout au décès de l'un des deux concubins que le schéma s'avère intéressant. Imaginons que Mr A décède, ses enfants récupéreront uniquement la nue-propriété qu'il détenait (parts 1 à 50). Mme B restera donc la seule usufruitière du bien et pourra continuer à l'occuper sans risque de contestation de la part des enfants de Mr A.

Cette précaution est très utile aux couples vivants en union libre car si dans un couple marié, le veuf (ou la veuve) peut hériter de la totalité de l'usufruit des biens de son conjoint, le survivant non marié n'est pas légalement considéré comme héritier, rappelle un dossier récent de la lettre Conseils des notaires. En cas de simple achat en indivision, Mme B pourrait donc se retrouver copropriétaire du bien en indivision avec les enfants de Mr A. Avec tous les risques de litiges induits. La seule solution serait que chacun pense au préalable à rédiger un testament pour que le survivant conserve l'usufruit du bien. Mais là encore avec des risques de contestation.

La SCI avec démembrement croisé permet donc de prévoir dès le départ un cadre pour le bien immobilier en question. Enfin au décès de Mme B, ses enfants deviendront propriétaires des parts 51 à 100 et associés des enfants de Mr A (parts 1 à 50) dans la SCI.

Autres applications

Cette solution du démembrement croisé s'avère également bien adaptée à l'achat par un jeune couple non marié et sans enfant. C'est d'ailleurs dans ce cadre qu'elle est souvent utilisée, par exemple en primo-accession.

Contraintes

Bien entendu, la solution miracle n'existe pas. En contrepartie de la protection apportée, la constitution et la gestion d'une SCI entraine quelques frais et contraintes. Par ailleurs, la SCI ne permet pas de bénéficier d'un prêt à taux zéro ou d'utiliser les droits issus d'un PEL.

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