La ministre en charge du logement, Cécile Duflot, vient de détailler son projet de décret encadrant l'évolution des loyers. Le décret va paraître d'ici la fin de la semaine et sera applicable à compter du 1er août. Cette mesure d'urgence marque la volonté politique du gouvernement d'agir vite dans les limites permises par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Ce dispositif va permettre d'encadrer la hausse des loyers dans près d'une quarantaine d'agglomérations, en métropole et en outre-mer, où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées. Dans ces secteurs, lors d'une relocation ou lors d'un renouvellement du bail, les loyers ne pourront plus excéder le dernier loyer appliqué, qui pourra être revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), calculé chaque trimestre par l'INSEE sur la base de l'inflation ('indice des prix à la consommation hors tabac et loyers).
A Paris par exemple, les loyers ont augmenté de 50% en 10 ans, soit quasiment trois fois plus vite que l'inflation. En 2011, la hausse du loyer lors d'une relocation atteint en moyenne 8,6% à Paris, et 5,5% en petite couronne d'Ile-de-France.
Deux critères ont été appliqués pour désigner une zone où le marché locatif est tendu : une évolution trop rapide des loyers (supérieure à 3,2% par an entre 2002 et 2010) et un loyer moyen trop élevé (supérieur à 11,1 Euros le mètre carré). En 2011, le loyer moyen constaté par l'observatoire Clameur sur l'ensemble du territoire (hors Ile-de-France) s'élève à 10,6 Euros le mètre carré. En comparaison, il atteignait 23,1 Euros à Paris. Les agglomérations concernées par le nouveau décret remplissent ces deux critères. Seules les agglomérations de plus de 50.000 habitants ont été retenues en métropole et en Outre-mer, pour des questions de fiabilité des données sur les valeurs locatives.
En métropole, les agglomérations concernées sont Amiens, Paris, Annecy, Rennes, Annemasse, Strasbourg, Arles, Toulon, Beauvais, Douai-Lens, Toulouse, Bordeaux, Caen, Creil, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice (Milan: NICE.MI - actualité) . D'après le gouvernement, il s'agit des agglomérations les plus chères où vit 40% de la population française.
Des possibilités d'adaptation de la règle sont prévues, afin de ne pas pénaliser les propriétaires qui pratiquent un niveau de loyer inférieur au prix du marché ou ceux qui souhaitent rénover leur logement pour améliorer les conditions de vie de leur locataire. En cas de loyer manifestement sous-évalué, le bailleur pourrait, à la relocation, appliquer sur le loyer mensuel une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué. Si des travaux sont réalisés dans un logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le propriétaire pourra, à la relocation, appliquer une augmentation du loyer annuel d'un montant au maximum égal à 15% du coût réel TTC des travaux. Ce montant a été calibré pour permettre notamment l'amortissement en 6 ou 7 ans de travaux d'isolation thermique.
Parallèlement à la mise en place de cette mesure d'urgence, un travail de fond a été lancé en vue de l'élaboration d'une loi qui remettra à plat l'ensemble des rapports locatifs. Ce projet de loi devrait être finalisé d'ici la fin de l'année, pour être ensuite débattu au Parlement au premier trimestre 2013. Un réseau d'observatoires des loyers des principales agglomérations sera prochainement lancé en lien avec les collectivités. Il fournira des données qui permettront une meilleure comparaison, de façon à pouvoir ensuite non seulement encadrer, mais aussi modérer les loyers, dans les cas où ils ont atteint un niveau manifestement excessif.
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